令和8年1月15日　提出 南島原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南島原 -4 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.

鑑定評価額 3,720,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南島原市西有家町須川字飛町１６６３番７ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 多い区画整然とした 住宅地域 西12m市道 水道 翔南高校前停 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ２ｍ市道 交通 施設 湘南高校前停北方 350m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後にあって区画整理が行われ各画地は整然としており公共施設や商業施設にも比較的近い。一方、南島原 市は人口減少・高齢化で有効需要が弱く、今後も需要は減退気味で地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島原半島全域の住宅地域の範囲に及ぶ。区画整然とした住宅団地であるが需要層は島原半島内の居住者又 は出身者に限られそれ以外の地域からの需要は殆ど期待出来ない。西有家町中心部背後の緩傾斜地に位置し利便性にも 比較的恵まれており総合的な居住環境も良好で、南島原市内では高価格帯の住宅地ではあるが、生産年齢人口の減少が 顕著で需要が弱い。中心となる価格帯は標準的規模の更地で４百万円弱、新築戸建で２千万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内に於いて類似性が認められる取引事例から求めたもので実証性に優れる。自己使用住宅がほぼ 全てであり賃貸需要が乏しく収益価格は試算できなかった。取引市場では収益性が影響する事は無く、居住の快適性が 重視され、取引は類似物件の過去の取引価格を指標とされるので、鑑定評価額の決定に当たっては、最近の需給動向や 代表標準地の価格との均衡、単価と総額との関連等を考慮し比準価格を以って上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南島原 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,700 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [100.0] 100 [ 77.7] [101.0] 100 18,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 半島部に位置し地理的条件に恵まれず目立っ た産業が無い。高齢化率が非常に高く、人口 減少により住宅地、商業地共に需要の減退が 顕著である。 地域要因に変動はない。市内では数少ない住 宅団地で、利便性にも恵まれているが、相変 わらず需要が弱く、埋まらない空宅地も少な くない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％