令和8年1月15日　提出 佐世保 5-17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 5-17 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　和江   TEL.

鑑定評価額 2,500,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市江迎町長坂１６９番１４ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 土砂災害警戒区域 1:3 店舗兼住宅 Ｓ3 各種小売店舗が建ち 並ぶ国道沿いの商業 地域 南西13m国道 水道、下水 江迎鹿町 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 江迎バス停南方近接 法令 規制 （都）  (70,300) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、佐世保市江迎町の商業地域で、今後もしばらくの間は現状を維持するものと予測する。需要は弱い が、地価は底値圏内を脱しつつある。地価は今後は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐世保市の江迎町を中心とする商業地域及び類似価格帯の地域で、周辺市町をも含む。需要者の中心は 地元の個人事業主である。当該地域は、江迎町の商業地域で、背後人口の減少による商況の低下から需要は弱いが、江 迎鹿町駅に近く町中心部に存するため、ある程度の繁華性は維持されている。地価の下落が長期化して低価格となって おり、地価は底値圏内を脱しつつある。取引が少ないため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近傍を含む類似価格帯の取引事例を採用し、適正な補修正を施し求めた価格で、市場性を反映した実証的 な価格である。当該地域は、賃貸需要が乏しく、賃貸市場は発達していないため、収益還元法は非適用が相当と判断し た。また、当該地域は、実際の市場での取引価格を指標に価格形成される傾向が強い。したがって、周辺標準地の価格 との均衡及び単価と総額との関連にも十分留意し、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、緩やかに回復している。観光及 び設備投資の増加等はあるが、調達コストや 人件費の上昇、人手不足感等の影響に注意が 必要である。 江迎町中心部に存し、ある程度の繁華性は維 持されている。需要は回復傾向にあり、地価 は底値圏内を脱しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％