別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
佐世保 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐世保 5-9 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　和江   TEL.
鑑定評価額 46,800,000 円  １㎡当たりの価格 226,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐世保市高砂町４２番１
｢高砂町４－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,500)

1:1.5		 事務所兼共同住宅

ＲＣ10		 事務所、医院等の混
在する国道沿いの商
業地域		 東36m国道 水道、ガス、下水 佐世保

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市役所、国及び県の出先機関
に近接する商業地域		 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 佐世保市役所前バス停
南西方
100m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、佐世保市役所に隣接する商業地域で、今後も現状を維持するものと予測する。市の中心商業地域ま
で徒歩圏内の幹線沿いの商業地域で、需要は高く、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    233,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、佐世保市の中高価格帯の商業地域で、広域的には県内の類似価格帯の地域に及ぶ。需要者の中心は、地
元及び県内外の法人・個人事業者である。当該地域は、店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、需要は高い。幹線沿い
で官公署に近いため店舗・事務所需要もあるが、市の中心商業地域まで徒歩圏内と都心への接近性・利便性が優るため
近年は近傍を含めマンションが増えている。需要の中心価格帯は、土地は総額５０００万円程度までと推測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市内の商業地の取引事例を採用し、適正な補修正を施し求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格で
ある。収益価格は投下資本の上昇に見合う賃料水準の確保が困難なため低位となったが、想定的要素を含むため相対的
にその精度は劣ると判断した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、周辺標準地の価格等との均衡、及び単価と
総額との関連にも留意のうえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐世保 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    160,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[102.0]		 100
[ 71.7]		 [100.0]
100		 226,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    219,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、緩やかに回復している。観光及
び設備投資の増加等はあるが、調達コストや
人件費の上昇、人手不足感等の影響に注意が
必要である。

佐世保市役所に近く、市内中心部の幹線沿い
や中心商業地域周辺の商業地の需要は高く、
地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐世保 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６２２

-14		 佐世保市

 底地


   
（　          ） 		 台形 南東4m私道、
南4m、準角地
商業

(100,240)
b ２６３０

-9		 佐世保市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ９２５２２

-110		 佐世保市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
d ９２５２２

-13		 佐世保市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西8.5m市道
、南東2m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e ９２５２８

-16		 佐世保市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     72,046) 
144,092  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
146,830 		 100
[  65.9]
222,807 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
223,000 
b (　           ) 
139,564  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
142,076 		 100
[  64.1]
221,647 
222,000 
c (　           ) 
143,892  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
147,921 		 100
[  51.3]
288,345 
288,000 
d (　           ) 
172,524  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
200,511 		 100
[  80.7]
248,465 
248,000 
e (　           ) 
119,912  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
129,678 		 100
[  53.2]
243,756 
244,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -42.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    233,000 円／㎡]  



佐世保 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,938,515 
3,882,125 
15,056,390 
13,699,000 
1,357,390 		 （　0.9526）
1,293,050 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     29,387,500 円　　　　（　    142,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐世保 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層事務所兼共同住宅 110.63 ＲＣ10 1,023.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   500 ％   500 ％   207 ㎡     12.0 m x   17.2 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階駐車場、２～３階事務所（フロア貸）、４～１０階共同住宅（２ＤＫ約４７㎡）を想定。 ⑦有効率　  82.7 ％
の理由		 高層の事務所兼共同住宅ビルとして標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
27.67 
 
 
 
 		    
   

 2～ 3		 事務所
110.63 
85.0 
94.03 
2,113 
198,685 		 6.0  1,192,110 
0.0  0 

 4～10		 共同住宅
110.63 
85.0 
94.03 
1,685 
158,441 		 1.0  158,441 
1.0  158,441 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,023.34 
82.7 
846.27 

1,506,457 		 3,493,307 
1,109,087 
⑨年額支払賃料      1,506,457 円　×　12ヶ月　＝　      18,077,484 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     846.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,260,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,077,484 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,260,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       966,874 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,370,610 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,493,307 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,186 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,109,087 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         534,719 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,938,515 円　　　　（　        91,490 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,758 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,685 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
佐世保 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,030,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 580,125 円  　　　       19,337,484　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      109,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,751,000 円  　　　　    206,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,882,125 円　（　　　　　　        18,754 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 206,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   1,023.34 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0607 ×  35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,699,000 円  
（　　　　　        66,179 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,938,515 円      
②総費用 3,882,125 円      
③純収益　①－② 15,056,390 円      
④建物等に帰属する純収益 13,699,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,357,390 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,293,050 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,247 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,387,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     142,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐世保 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐世保市高砂町４２番１
 3103000014304-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
佐世保 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐世保 5-9 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　竹房　政美   TEL.
鑑定評価額 47,000,000 円  １㎡当たりの価格 227,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐世保市高砂町４２番１
｢高砂町４－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,500)

1:1.5		 事務所兼共同住宅

ＲＣ10		 事務所、医院等の混
在する国道沿いの商
業地域		 東36m国道 水道、ガス、下水 佐世保

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市役所をはじめ、国・県の出
先機関も周辺に存する商業地
域		 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 佐世保市役所前バス停
南西方
100m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域で、今後も現状を維持するものと予測する。マ
ンション用地及び店舗用地としての需要も旺盛であり、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    234,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、佐世保市中心部及びその周辺の商業地域である。需要者の中心は、店舗事務所用地を求める地元及び県
内外の法人企業や個人事業者のほか、分譲マンションの開発事業者等も含まれる。近隣地域は国道沿いに店舗事務所ビ
ル等が建ち並ぶ商業地域であるが、近年ではホテル等の事業用地としての需要も想定される。需要の中心となる価格帯
は、取引件数が少なく、取引される画地規模や価格帯等の個別性にはバラツキがあるため見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引事例に適切な補修正を施して求めた価格であり、市場の実需に裏付けられた実証的で規範性の高い価格
である。収益価格は投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算されたが、想定要素も多く求められ
た価格はやや流動的な側面を有することは否めない。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準
価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐世保 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    160,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[102.0]		 100
[ 71.7]		 [100.0]
100		 226,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    219,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築資材の高止まり、物価高、金利上昇懸念
等の不安材料はあるものの、地方経済は緩や
かな回復傾向にあり、不動産市場は安定的に
推移している。

市中心部の幹線道路沿いの商業地域であり、
マンション用地及び店舗用地としての需要は
旺盛である。需要は根強く、地価は上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐世保 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６２２

-14		 佐世保市

 底地


   
（　          ） 		 台形 南東4m私道、
南4m、準角地
商業

(100,240)
b ２６３０

-9		 佐世保市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２６２８

-8		 佐世保市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.5m市道
、中間画地
商業

(90,400)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     72,046) 
144,092  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
146,830 		 100
[  62.4]
235,304 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
235,000 
b (　           ) 
139,564  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
142,076 		 100
[  60.4]
235,225 
235,000 
c (　           ) 
124,132  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
126,118 		 100
[  54.1]
233,120 
233,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    234,000 円／㎡]  



佐世保 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,961,988 
3,883,435 
15,078,553 
13,699,000 
1,379,553 		 （　0.9526）
1,314,162 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     29,867,318 円　　　　（　    144,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐世保 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層事務所兼共同住宅 110.63 ＲＣ10 1,023.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   500 ％   500 ％   207 ㎡     12.0 m x   17.2 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階駐車場、２・３階事務所（フロア貸）、４～１０階共同住宅（２ＤＫ約４７㎡）を想定した。 ⑦有効率　  82.7 ％
の理由		 高層の事務所兼共同住宅ビルとして標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
27.67 
 
 
 
 		    
   

 2～ 3		 事務所
110.63 
85.0 
94.03 
2,113 
198,685 		 6.0  1,192,110 
0.0  0 

 4～10		 住宅
110.63 
85.0 
94.03 
1,688 
158,723 		 1.0  158,723 
1.0  158,723 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,023.34 
82.7 
846.27 

1,508,431 		 3,495,281 
1,111,061 
⑨年額支払賃料      1,508,431 円　×　12ヶ月　＝　      18,101,172 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     846.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,260,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,101,172 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,260,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       968,059 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,393,113 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,495,281 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,205 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,111,061 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         535,670 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,961,988 円　　　　（　        91,604 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,761 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,688 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
佐世保 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,030,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 580,835 円  　　　       19,361,172　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      109,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,751,000 円  　　　　    206,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,883,435 円　（　　　　　　        18,761 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 206,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   1,023.34 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0607 ×  35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,699,000 円  
（　　　　　        66,179 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,961,988 円      
②総費用 3,883,435 円      
③純収益　①－② 15,078,553 円      
④建物等に帰属する純収益 13,699,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,379,553 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,314,162 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,349 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,867,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     144,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐世保 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐世保市高砂町４２番１
 3103000014304-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考