令和8年1月12日　提出 佐世保 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 5-6 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　研一   TEL.

鑑定評価額 4,220,000 円  １㎡当たりの価格 57,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市皆瀬町２５８番１２ ②地積 　(㎡) 74   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (90,300) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅、一般住 宅等が混在する近隣 商業地域 北8.5m市道 水道 皆瀬 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   180 ｍ、南    90 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 皆瀬局前バス停東方 140m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は衰退傾向にある近隣商業地域で、今後も現状を維持すると予測する。長期下落に伴い住宅地の価格水 準に接近したことで値頃感が生じ、需要は回復傾向にある。地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市郊外の日用品販売店を主体とする商業地域であるが、広域的には市全域に及ぶ。需要者の中心は小売、 サービス業を営む地元の個人または法人である。大型商業施設の進出以来、顧客の流出が続き、商況は停滞している。 近年は周辺に新規出店もなく閉店する店舗の増加により地域的衰退傾向が強いが、地価は住宅地の水準に接近し相対的 割安感から需要は回復傾向にある。取引件数が少ないため需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施し求めた価格であり、現下の地価に即した説得力に富む価格と言え る。収益価格は店舗兼住宅が標準的使用、かつ、自用の建物が大部分であり、地域的に衰退傾向にあって賃貸需要に乏 しいため賃貸市場は形成されておらず収益還元法の適用が困難であった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場 を反映した比準価格を標準とし、周辺標準地の価格との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 5-11                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,900 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [147.6] [100.0] 100 56,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに回復しつつある。個人消 費は回復しつつあり、観光は堅調に推移し、 住宅建設は物価上昇の影響が継続している。 周辺住宅地の地価水準に近づき、相対的割安 感から需要は回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　  +2.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％