鑑定評価書

令和8年1月10日　提出
鳥栖 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鳥栖 9-1

佐賀県

佐賀

氏名

不動産鑑定士　大串　俊三

TEL.

鑑定評価額

2,460,000,000 円

１㎡当たりの価格

88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鳥栖市原町字本原１０６０番外				②地積　(㎡)	27,934 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他） (70,200)
	不整形 1.5:1	倉庫Ｓ2	大中規模倉庫等が多い国道沿いの工業地域	東11.5m国道、四方路	水道、下水	田代 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

流通業務地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 10,000 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

国道３号の拡幅工事が進んで
いる。

街

路

１１．５ｍ国道

交通

施設

田代駅北東方

600m

法令

規制

工業
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

鳥栖インター至近の好立地の流通業務地である。鳥栖市内では大規模工場地の供給が不足しており、前面の国道
３号の拡幅事業も進んでおり、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

流通業務地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鳥栖市、三養基郡、神埼市等の佐賀県東部の工業地域である。需要者は流通業や製造業を全国展開してい
る事業者や投資法人が中心である。近年の流通業の変革を反映して大手流通業者を中心に需要が多く、流通業者と製造
業者の取得価格に乖離が見られる。鳥栖市では大規模な開発計画はあるものの、現在は工業用地が不足しており、流通
業者による高値の取引も見られ、市場は供給不足で地価は上昇している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は国道３号沿いに流通関連の倉庫等が多い工業地域である。類似の造成事例も収集できなかったので原価法は
適用しなかった。建築費の高騰で建物に帰属する純収益が多くなり、収益価格は低位に試算された。比準価格は鳥栖イ
ンターに比較的近い類似の取引事例等を採用して求めており、市場性を的確反映している。よって、収益価格は参考に
とどめ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

流通業者を中心に、鳥栖・基山地区では工場
地の需要は多いが、工場適地は少なく、供給
が不足している。

国道３号の拡幅工事が進んでいる。

個別的要因の変動は認められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

鳥栖 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７基鳥栖 -44	鳥栖市		貸家建付地	（　）	正方形	南8.5m市道、北12.5m、二方路		準工 (70,200)
b	７基鳥栖 -9	鳥栖市		更地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	７基鳥栖 -20	鳥栖市		更地	（　）	ほぼ整形	南7m県道、西8m、角地		｢調区｣ (70,200)
d	７基基山 -28	三養基郡基山町		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東27m国道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,338	100 [ 100.0]	[ 111.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,478	100 [ 100.0]	91,478	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	91,500
b	(　 ) 35,749	100 [ 100.0]	[ 115.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	57,099	100 [ 72.2]	79,084		79,100
c	(　 ) 29,090	100 [ 100.0]	[ 110.4] 100	100 [ / ]	100 [ 72.7]	44,175	100 [ 50.9]	86,788		86,800
d	(　 ) 86,897	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	93,588	100 [ 106.1]	88,207		88,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -19.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 -27.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,000 円／㎡]

鳥栖 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき原価法の適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	482,733,821	102,250,012	380,483,809	310,155,000	70,328,809	（　0.9471） 66,608,415	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,417,200,319 円　　　　（　 50,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鳥栖 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼倉庫	17,600.00	Ｓ2	35,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	70 ％	200 ％	200 ％	27,934 ㎡	177.0 m x 124.0 m	前面道路：国道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫のほかに事務所等を備えた流通業務施設。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫・事務所	17,600.00	100.0	17,600.00	1,197	21,067,200	6.0	126,403,200
							0.0	0
2～ 2	倉庫	17,600.00	100.0	17,600.00	1,197	21,067,200	6.0	126,403,200
							0.0	0
～

～

～

計		35,200.00	100.0	35,200.00		42,134,400		252,806,400
								0

⑨年額支払賃料	42,134,400 円　×　12ヶ月　＝　 505,612,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 35,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	505,612,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 25,280,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	480,332,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	252,806,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,401,661 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	482,733,821 円　　　　（　 17,281 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８公鳥栖賃貸　　　　-13	1,083 ( 1,077)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,203	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,203 円/㎡　月額支払賃料（　 1,197 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鳥栖 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	21,750,000 円	4,350,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	20,224,512 円	505,612,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,775,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 34,800,000 円	4,350,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	4,350,000 円	4,350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,350,000 円	4,350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 102,250,012 円　（　　　　　　 3,660 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9471

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	4,350,000,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 35,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	310,155,000 円（　　　　　 11,103 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	482,733,821 円
②総費用	102,250,012 円
③純収益　①－②	380,483,809 円
④建物等に帰属する純収益	310,155,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	70,328,809 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	66,608,415 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,384 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,417,200,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鳥栖 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鳥栖市原町字本原１０６０番	3011000129508-0000
2	鳥栖市原町字笹尾１１１０番１	3011000133139-0000
3	鳥栖市原町字笹尾１１１０番１１	3011010020144-0000
4	鳥栖市原町字笹尾１１１０番１４	3011010054220-0000
5	鳥栖市原町字中尾１２５２番９	3011010020145-0000
6	鳥栖市原町字中尾１２６２番１	3011000137521-0000
7	鳥栖市原町字中尾１２６２番２	3011010054064-0000
8	鳥栖市原町字中尾１２６３番	3011000137522-0000
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
鳥栖 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鳥栖 9-1

佐賀県

佐賀

氏名

不動産鑑定士　清原　雅利

TEL.

鑑定評価額

2,430,000,000 円

１㎡当たりの価格

87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鳥栖市原町字本原１０６０番外				②地積　(㎡)	27,934 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他） (70,200)
	不整形 1.5:1	倉庫Ｓ2	大中規模倉庫等が多い国道沿いの工業地域	東11.5m国道、四方路	水道、下水	田代 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

流通業務地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 70.0 ｍ、規模　　 10,000 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１．５ｍ国道

交通

施設

田代駅北東方

600m

法令

規制

工業
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

物流施設や配送機能が必要な製造業等の工業地需要は鳥栖地区が優位にある。特に、幹線道路や高速道路ＩＣへ
の接続が良好な立地での引き合いが多いが、供給は少ない。今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

流通業務地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 87,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に県東部及び隣県を含むその周辺で、九州自動車道への接続が良好な地域との価格牽連性が強い。需要
者は県内外の製造業者、物流業者、投資法人等である。交通の要衝である鳥栖地区では配送機能を備えた工業地需要が
旺盛で、特に、ＥＣの普及や半導体関連企業の集積が進む九州の物流ニーズを背景に流通施設用地の需要が高まってい
る。なお、企業活動により必要となる立地、規模等が異なるため、取引総額には幅が見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の工場、倉庫等が多い地域だが、一部の大型物流施設では賃貸物件も見られるため、収益価格も試算した。その結
果、昨今の建築費の上昇に加え、想定要素が多いことなどもあり、市場価値より低位になった可能性がある。他方、比
準価格は市場の実態を反映する取引事例により求めており、立地による物流面や生産性での優劣を反映した信頼性の高
い価格だと判断される。ゆえに、収益価格については参考にとどめ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口概ね横ばい、世帯数増加傾向にある。県
内での設備投資は高水準ながら減少傾向にあ
り、生産活動は穏やかに持ち直しつつある。

対象標準地及びその周辺で国道３号の拡幅工
事が進捗中である。また、一昨年６月、鳥栖
ＪＣＴ南で小郡鳥栖南ＳＩＣが開通した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

鳥栖 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７基鳥栖 -44	鳥栖市		建付地	（　）	正方形	南8.5m市道、北12.5m、二方路		準工 (70,200)
b	７基鳥栖 -9	鳥栖市		更地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	６基鳥栖 -35	鳥栖市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西20m市道、北西12.1m、角地		準工 (70,200)
d	６基鳥栖 -51	鳥栖市		更地	（　）	ほぼ整形	北東3.6m道路、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,338	100 [ 100.0]	[ 111.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,478	100 [ 105.3]	86,874	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,900
b	(　 ) 35,749	100 [ 100.0]	[ 115.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	57,099	100 [ 72.3]	78,975		79,000
c	(　 ) 63,827	100 [ 100.0]	[ 127.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	81,124	100 [ 92.1]	88,083		88,100
d	(　 ) 37,567	100 [ 100.0]	[ 131.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,288	100 [ 54.0]	91,274		91,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -19.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -31.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,000 円／㎡]

鳥栖 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	463,779,360	100,406,300	363,373,060	305,164,000	58,209,060	（　0.9471） 55,129,801	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,172,974,489 円　　　　（　 42,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鳥栖 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼倉庫	17,600.00	Ｓ2	35,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	70 ％	200 ％	200 ％	27,934 ㎡	177.0 m x 124.0 m	前面道路：国道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫のほかに事務所等を備えた流通業務施設

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫・事務所	17,600.00	100.0	17,600.00	1,150	20,240,000	6.0	121,440,000
							0.0	0
2～ 2	倉庫	17,600.00	100.0	17,600.00	1,150	20,240,000	6.0	121,440,000
							0.0	0
～

～

～

計		35,200.00	100.0	35,200.00		40,480,000		242,880,000
								0

⑨年額支払賃料	40,480,000 円　×　12ヶ月　＝　 485,760,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 35,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	485,760,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 24,288,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	461,472,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	242,880,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,307,360 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	463,779,360 円　　　　（　 16,603 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,156 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鳥栖 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	21,400,000 円	4,280,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	19,430,400 円	485,760,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,775,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 34,240,000 円	4,280,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	4,280,000 円	4,280,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	4,280,000 円	4,280,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 100,406,300 円　（　　　　　　 3,594 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9471

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	4,280,000,000 円	設計監理料率　 118,000 円／㎡　×　 35,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	305,164,000 円（　　　　　 10,924 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	463,779,360 円
②総費用	100,406,300 円
③純収益　①－②	363,373,060 円
④建物等に帰属する純収益	305,164,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	58,209,060 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	55,129,801 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,974 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,172,974,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鳥栖 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鳥栖市原町字本原１０６０番	3011000129508-0000
2	鳥栖市原町字笹尾１１１０番１	3011000133139-0000
3	鳥栖市原町字笹尾１１１０番１１	3011010020144-0000
4	鳥栖市原町字笹尾１１１０番１４	3011010054220-0000
5	鳥栖市原町字中尾１２５２番９	3011010020145-0000
6	鳥栖市原町字中尾１２６２番１	3011000137521-0000
7	鳥栖市原町字中尾１２６２番２	3011010054064-0000
8	鳥栖市原町字中尾１２６３番	3011000137522-0000
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考