鑑定評価書

令和8年1月13日　提出
鳥栖 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鳥栖 5-1

佐賀県

佐賀

氏名

不動産鑑定士　前田　辰王

TEL.

鑑定評価額

29,700,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鳥栖市本通町１丁目字小原８１１番６外				②地積　(㎡)	214 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗Ｓ2	低層小売店舗等が建ち並ぶ駅前の既成商業地域	南15m県道	水道、ガス、下水	鳥栖 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

鳥栖駅西方

350m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

低層の小売店舗、飲食店舗が建ち並ぶ駅前の古くからある商業地域。今後も地価動向は人口増加や駅前の希少性
等から上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 74,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は鳥栖市内に存する商業地域である。主たる需要者として当該地域に地縁がある事業者が想定される
。画地規模の小さな住宅併用の小規模店舗や低層店舗が多く、まとまった商業地の供給が少ない状況である。したがっ
て、中心的な価格帯の把握は困難な状況である。ただし、鳥栖市の中心商店街であり、飲食店舗を中心に賃貸需要は比
較的高く、駅至近という希少性もあって同一需給圏内の相対的な地位は高い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は飲食店等の貸店舗も見られる商業地域であるが、収益価格は試算過程において多くの想定要素が介在するこ
とからその相対的信頼性は低い。一方、比準価格に採用した事例は商業地の事例で価格牽連性が強く、比準価格には市
場性が反映されている。よって、低位に算出された収益価格は参考にとどめ比準価格をもって、本件鑑定評価額を決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は横這い圏内の動きである。個人消
費は底堅く推移している。雇用・所得は改善
している。鳥栖市は人口、世帯数が増加傾向
にある。

地域内に特別の変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

鳥栖 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８公鳥栖 -46	鳥栖市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西10m市道、南6m、南東1.8m、三方路		商業 (100,400)
b	８公鳥栖 -45	鳥栖市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	８公鳥栖 -16	鳥栖市		建付地	（　）	不整形	北15m県道、西12m、二方路		商業 (100,400)
d	７基鳥栖 -66	鳥栖市		建付地	（　）	不整形	西15m県道、中間画地		商業 (100,400)
e	７基鳥栖 -48	鳥栖市		建付地	（　）	ほぼ整形	北6.8m県道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,007	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.9]	80,171	100 [ 57.6]	139,186	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 103,821	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	117,087	100 [ 83.0]	141,069		141,000
c	(　 ) 128,096	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	138,637	100 [ 100.0]	138,637		139,000
d	(　 ) 45,740	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 63.0]	95,110	100 [ 70.5]	134,908		135,000
e	(　 ) 51,849	100 [ 100.0]	[ 110.6] 100	100 [ 66.0]	100 [ 100.0]	86,886	100 [ 64.8]	134,083		134,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

鳥栖 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,476,774	1,231,672	4,245,102	3,407,500	837,602	（　0.9467） 792,958	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	15,859,160 円　　　　（　 74,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鳥栖 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	214 ㎡	10.2 m x 20.6 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所各階フロア貸

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

内階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	80.0	120.00	2,576	309,120	4.0	1,236,480
							0.0	0
2～ 2	事務所	150.00	80.0	120.00	1,500	180,000	4.0	720,000
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	80.0	240.00		489,120		1,956,480
								0

⑨年額支払賃料	489,120 円　×　12ヶ月　＝　 5,869,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,869,440 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 410,861 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,458,579 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,956,480 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,195 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,476,774 円　　　　（　 25,592 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８公鳥栖賃貸　　　　-14	2,309 ( 2,228)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,558	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,585 円/㎡　月額支払賃料（　 2,576 円/㎡）　基準階 1 F B
b	８公鳥栖賃貸　　　　-15	2,481 ( 2,472)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,612
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鳥栖 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	188,000 円	47,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	293,472 円	5,869,440　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 233,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 376,000 円	47,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	94,000 円	47,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,000 円	47,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,231,672 円　（　　　　　　 5,755 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,000,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,407,500 円（　　　　　 15,923 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,476,774 円
②総費用	1,231,672 円
③純収益　①－②	4,245,102 円
④建物等に帰属する純収益	3,407,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	837,602 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	792,958 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,705 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,859,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鳥栖 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鳥栖市本通町一丁目字小原８１１番６	3011000141482-0000
2	鳥栖市本通町一丁目字小原８１１番８	3011000141483-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月13日　提出
鳥栖 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鳥栖 5-1

佐賀県

佐賀

氏名

不動産鑑定士　市丸　亮介

TEL.

鑑定評価額

29,700,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鳥栖市本通町１丁目字小原８１１番６外				②地積　(㎡)	214 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗Ｓ2	低層小売店舗等が建ち並ぶ駅前の既成商業地域	南15m県道	水道、ガス、下水	鳥栖 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

鳥栖駅西方

350m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

鳥栖駅に近い商業地域で、飲食店や金融機関が集積しており繁華性が高い。駅近辺ではマンション用地を求める
動きも強く、地価は上昇傾向が続くものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 140,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 78,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は鳥栖市内の幹線道路沿い等の街路条件が良い商業地域で、駅にも近い為需要者は県内外の商業事業
者が多い。当該エリアは金融機関や飲食店が集積しており、集客力もあるので事業用地を探す動きは強いが、供給が限
定的である為需給にギャップがある。取引される画地規模はまちまちで価格にもバラツキがあるが、需要の中心となる
価格帯は１４０，０００円／㎡前後であると思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内には自用で利用する店舗も多く、賃貸収入を目的とした投資目的の取引はほとんどない。よって本件におい
ては、近隣地域を含む民間の商業地の取引より比準した比準価格を標準とし、建築費の高騰を受けてやや低位に求めら
れた収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は緩やかな増加傾向で高齢化率も県内で
は低い。人口増加を受けて需要は引き続き強
いが、今後は金利の先行きや建築費の動向が
懸念される。

地域要因には特に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

鳥栖 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８公鳥栖 -16	鳥栖市		建付地	（　）	不整形	北15m県道、西12m、二方路		商業 (100,400)
b	８公鳥栖 -45	鳥栖市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	８公鳥栖 -46	鳥栖市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西10m市道、南6m、南東1.8m、三方路		商業 (100,400)
d	７基鳥栖 -29	鳥栖市		更地	（　）	不整形	北6.5m県道、中間画地		１低専 (60,200)
e	７基鳥栖 -66	鳥栖市		建付地	（　）	不整形	西15m県道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 128,096	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	138,637	100 [ 100.0]	138,637	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 103,821	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	117,087	100 [ 73.7]	158,870		159,000
c	(　 ) 60,007	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.9]	80,171	100 [ 65.9]	121,656		122,000
d	(　 ) 107,856	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ / ]	100 [ 128.7]	90,592	100 [ 60.6]	149,492		149,000
e	(　 ) 45,740	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 63.0]	95,110	100 [ 75.2]	126,476		126,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +28.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

鳥栖 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,294,590	1,273,245	5,021,345	4,132,500	888,845	（　0.9467） 841,470	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	16,829,400 円　　　　（　 78,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鳥栖 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	160.00	Ｓ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	214 ㎡	10.2 m x 20.6 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆは店舗、２Ｆは事務所のフロア貸し

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

エントランス、内階段の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	80.0	128.00	2,609	333,952	6.0	2,003,712
							0.0	0
2～ 2	事務所	160.00	80.0	128.00	1,780	227,840	3.0	683,520
							0.0	0
～

～

～

計		320.00	80.0	256.00		561,792		2,687,232
								0

⑨年額支払賃料	561,792 円　×　12ヶ月　＝　 6,741,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 256.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,741,504 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 471,905 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,269,599 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,687,232 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,991 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,294,590 円　　　　（　 29,414 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８公鳥栖賃貸　　　　-3	3,036 ( 3,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,891	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,622 円/㎡　月額支払賃料（　 2,609 円/㎡）　基準階 1 F B
b	８公鳥栖賃貸　　　　-14	2,309 ( 2,228)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,558
c	８公鳥栖賃貸　　　　-19	2,119 ( 2,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,478

鳥栖 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	228,000 円	57,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	202,245 円	6,741,504　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 216,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 456,000 円	57,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	57,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,000 円	57,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,273,245 円　（　　　　　　 5,950 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,000,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,132,500 円（　　　　　 19,311 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,294,590 円
②総費用	1,273,245 円
③純収益　①－②	5,021,345 円
④建物等に帰属する純収益	4,132,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	888,845 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	841,470 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,932 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,829,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鳥栖 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鳥栖市本通町一丁目字小原８１１番６	3011000141482-0000
2	鳥栖市本通町一丁目字小原８１１番８	3011000141483-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考