令和8年1月16日　提出 唐津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 -1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　山北　潔   TEL.

鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 62,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市東城内４７番外 ｢東城内２－３０｣ ②地積 　(㎡) 397   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) 準防 （その他） (70,80) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に旅館 等が見られる閑静な 住宅地域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 唐津 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 唐津駅北東方 1.1km 法令 規制 （都） １低専 (70,80) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 唐津城下の古くからの既成住宅地。戸建住宅を主とした閑静な住宅地で、需要は堅調である。供給が少ないので 、取引は少ないが、近隣地域周辺では取引が見られる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、唐津市の市街化区域内の住宅地域。主な需要者は、唐津市および福岡市に通勤する同一需給圏内の居住 者であるが、同一需給圏外からの転入も見られる。戸建住宅を主とした閑静な住宅地で、供給が少ないので、取引は少 ないが、堅調な需要はある。近隣地域周辺の店舗との混在地でも住宅地の取引が見られる。土地は２５０㎡で１５００ 万円程度、新築の戸建て住宅は、４０００万円程度を中心に取引が行われていると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、区画整然とした閑静な既成の住宅地域である。殆どが自己使用目的の中規模戸建住宅であり、共同住宅も 見られるが収益目的のものではなく、原価法および収益還元法は適用しなかった。実需に基づく取引事例比較法におい ては、規範性を有する大志小学校区の住宅地の取引事例を採用し、適正な補修正を行い、比準価格を試算した。この比 準価格より、類似地域の地価変動率等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少は県平均より大きく、高齢化率上昇 は高い。取引は増加傾向にあり、市街地およ び分譲地の住宅価格は上昇傾向が見られる。 低層店舗が見られる周辺の県道沿いでは、地 価上昇の動きを示す住宅地の取引が見られた 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％