別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
佐賀 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐賀 5-9 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　寺山　三男   TEL.
鑑定評価額 185,000,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐賀市中央本町８６番
｢中央本町３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,124  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中層の店舗、事務所
ビル等が多い中心商
業地域		 西20m県道、北側道 水道、ガス、下水 佐賀

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 玉屋再開発は、インパクトの
ある商業施設兼ホテルとして
の期待がある。		 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 佐賀駅南方

1.2km		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 玉屋再開発は不透明な状況もあるが、インパクトのある商業施設兼ホテルとしての期待がある。郊外大型店への
顧客流出や金融機関・企業等の撤退は見られず、幹線道路沿いの地価上昇の影響を受け商業地の需要増がある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圈は、佐賀駅周辺及び中央大通り沿いを含めた佐賀市内中心市街地の商業地域一円。需要者は、概ね県内及び
県外を含めた法人事業者等。玉屋再開発が進行中で実体経済の好調さの影響もあり今後の店舗展開投資の動きに期待が
ある。中心的な明確な規模・価格帯はないが、土地の画地規模が１１００㎡程度で、総額１億８千万円～１億９千万円
前後の商業地域。今後の地域の市場動向、価格水準は上昇傾向と予測。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は収益物件として店舗・事務所の賃貸需要を想定し適用。法人商業事業者向けの商業地域の店舗事務所経営に
ついて貸店舗・貸事務所の想定を行ったが、新規賃貸需要の安定化の厳しさから、比準価格より低く求められた。比準
価格は佐賀市内の取引事例を中心に商業地取引事例から求めたので実証性・規範性・精度が高く商業地域の市場性を十
分反映。以上から、収益価格は参考に止め実需に基づく比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐賀 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    297,000 円／㎡		 [116.5]
100		 100
[105.0]		 100
[209.1]		 [105.0]
100		 165,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高・融資市場の陰り等による一般的な競
争力の低下もあるが、実体経済の好調の影響
を受け佐賀市中心市街地の取引市場・地価水
準は上昇傾向。

朝夕の通勤客以外の顧客の通行等はない商業
地域。玉屋再開発の期待や実体経済の好調の
影響から中心商業地の需要は安定的で地価水
準は上昇傾向。

格別の変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　+103.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐賀 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７基佐賀

-44		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m県道、
中間画地
商業

(100,500)
b ７基佐賀

-67		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18m国道、
南2m、二方路
商業

(100,400)
c ７基佐賀

-77		 佐賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東20m市道、
北西8m、角地
近商

(90,200)
d ８公鑑佐賀

-10		 佐賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東15m県道、
北6m、西2m、
三方路
商業

(100,400)
e ８公佐賀

-46		 佐賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m県道、
中間画地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
148,980  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
151,066 		 100
[  95.4]
158,350 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
166,000 
b (　           ) 
128,625  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
147,919 		 100
[  88.4]
167,329 
176,000 
c (　           ) 
101,148  		 100
[ 100.0]		 [ 118.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[  99.9]
126,295 		 100
[  80.8]
156,306 
164,000 
d (　    194,310) 
208,189  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
207,178 		 100
[  89.3]
232,002 
244,000 
e (　           ) 
117,640  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
128,228 		 100
[  87.4]
146,714 
154,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    165,000 円／㎡]  



佐賀 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

129,066,357 
34,957,248 
94,109,109 
90,043,000 
4,066,109 		 （　0.9232）
3,753,832 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     75,076,640 円　　　　（　     66,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐賀 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 700.00 ＲＣ8 5,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   1,124 ㎡     37.0 m x   29.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 中心市街地の高層店舗兼事務所を想定 ⑦有効率　  80.6 ％
の理由		 エントランス、共用部分ほかを考量した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
700.00 
53.0 
371.00 
3,050 
1,131,550 		 10.0  11,315,500 
0.0  0 

  ～ 2		 事務所
700.00 
82.0 
574.00 
2,610 
1,498,140 		 6.0  8,988,840 
0.0  0 

  ～ 3		 事業所
700.00 
85.0 
595.00 
2,430 
1,445,850 		 6.0  8,675,100 
0.0  0 

  ～ 4		 事務所
700.00 
85.0 
595.00 
2,430 
1,445,850 		 6.0  8,675,100 
0.0  0 

  ～ 8		 事務所
2,800.00 
85.0 
2,380.00 
2,430 
5,783,400 		 6.0  34,700,400 
0.0  0 

計
5,600.00 
80.6 
4,515.00 

11,304,790 		 72,354,940 
0 
⑨年額支払賃料     11,304,790 円　×　12ヶ月　＝　     135,657,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,515.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       135,657,480 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       2,400,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     9,664,024 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 128,393,456 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        72,354,940 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         672,901 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     129,066,357 円　　　　（　       114,828 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ８公佐賀賃貸
　　　　-81		 2,676  
(   2,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,232 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,075 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ８公佐賀賃貸
　　　　-83		 3,173  
(   3,166) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,340 
c ８公佐賀賃貸
　　　　-87		 2,544  
(   2,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,879 
佐賀 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,350,000 円  　　　　  1,270,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 13,805,748 円  　　　      138,057,480　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,530,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,477,500 円  　　　　  1,270,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料     1,524,000 円  　　　　  1,270,000,000　×　　　　  0.12 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,270,000 円  　　　　  1,270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      34,957,248 円　（　　　　　　        31,101 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9232    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,270,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   5,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0709     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 35 ％　＋　0.0651 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 90,043,000 円  
（　　　　　        80,109 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 129,066,357 円      
②総費用 34,957,248 円      
③純収益　①－② 94,109,109 円      
④建物等に帰属する純収益 90,043,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,066,109 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,753,832 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,340 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     75,076,640 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐賀 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐賀市中央本町８６番
 3000000127648-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
佐賀 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐賀 5-9 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　山北　潔   TEL.
鑑定評価額 184,000,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐賀市中央本町８６番
｢中央本町３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,124  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中層の店舗、事務所
ビル等が多い中心商
業地域		 西20m県道、北側道 水道、ガス、下水 佐賀

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 佐賀玉屋旧本館が、商業施設
兼ホテルに再開発中である。		 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 佐賀駅南方

1.2km		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 佐賀市中心部の商業地だが、事務所需要が駅前に移行しており弱くなっており、近隣地域周辺の開発が進んでい
ない状況にある。佐賀玉屋本館の建替えによる今後の需要増に期待が寄せられる。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、佐賀市内の商業地域である。主な需要者は佐賀市内の法人および個人事業者である。全国規模の大手法
人の店舗等も見られる。事務所需要は駅前に、店舗需要は幹線道路沿いに移行しており、市内商業地の需要は総じて弱
まっているが、商業中心部に位置するので安定的な需要はあり、周辺の開発が進んでいけば、需要は増加するものと思
われる。画地規模等により取引される価格帯がまちまちであり、中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地は既成市街地の商業地であり、積算価格は試算しなかった。県道沿いに事務所ビルはあるが、収益目的の賃貸物
件は少なく、収益価格の規範性は劣る。規範性を有する佐賀市内の商業地の取引事例を採用し、適正な補修正を行い、
比準価格を求めた。市場性を反映した比準価格の説得力は収益価格より優る。したがって、比準価格を標準とし、収益
価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐賀 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    297,000 円／㎡		 [116.5]
100		 100
[105.0]		 100
[211.2]		 [105.0]
100		 164,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少は県平均より緩やかで、高齢化は県
平均同程度で継続している。路線商業地の店
舗需要および駅周辺での事務所需要は堅調。


佐賀玉屋旧本館は取壊しが完了し、商業施設
兼ホテルとして令和８年１２月開業予定であ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　+103.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐賀 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７基佐賀

-38		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西30m国道、
東4m、二方路
近商

(90,200)
b ７基佐賀

-44		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m県道、
中間画地
商業

(100,500)
c ７基佐賀

-100		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北21m国道、
中間画地
近商

(100,200)
d ７基佐賀

-126		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南16m県道、
北4.5m、
二方路
近商

(100,200)
e ８公佐賀

-22		 佐賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東30m国道、
中間画地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
131,304  		 100
[ 100.0]		 [ 118.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
157,857 		 100
[ 101.8]
155,066 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
163,000 
b (　           ) 
148,980  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
151,066 		 100
[  95.4]
158,350 
166,000 
c (　           ) 
70,572  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  90.0]
127,702 		 100
[  83.3]
153,304 
161,000 
d (　           ) 
73,636  		 100
[ 100.0]		 [ 115.7]
100		 100
[  75.0]		 100
[  99.9]
113,710 		 100
[  74.4]
152,836 
160,000 
e (　           ) 
96,824  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.3]
141,955 		 100
[  88.2]
160,947 
169,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -27.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    164,000 円／㎡]  



佐賀 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため不適用
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

127,795,080 
34,958,498 
92,836,582 
87,916,000 
4,920,582 		 （　0.9232）
4,542,681 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     90,853,620 円　　　　（　     80,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐賀 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 700.00 ＲＣ8 5,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   1,124 ㎡     39.0 m x   29.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １．２階店舗、３～８階事務所のフロア貸し ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 類似不動産から査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
700.00 
50.0 
350.00 
3,037 
1,062,950 		 3.0  3,188,850 
1.0  1,062,950 

 2～ 2		 店舗
700.00 
80.0 
560.00 
3,000 
1,680,000 		 2.0  3,360,000 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
700.00 
85.0 
595.00 
2,400 
1,428,000 		 2.0  2,856,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,600.00 
80.0 
4,480.00 

11,310,950 		 23,684,850 
1,062,950 
⑨年額支払賃料     11,310,950 円　×　12ヶ月　＝　     135,731,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込み賃料のため
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金より担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       135,731,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,400,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    11,050,512 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 127,080,888 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,684,850 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         217,901 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,062,950 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         496,291 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     127,795,080 円　　　　（　       113,697 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ８公佐賀賃貸
　　　　-4		 2,327  
(   2,296) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,042 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,173 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,037 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ８公佐賀賃貸
　　　　-99		 3,317  
(   3,308) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,205 
c ８公佐賀賃貸
　　　　-135		 2,224  
(   2,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,271 
佐賀 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,200,000 円  　　　　  1,240,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 9,669,198 円  　　　      138,131,400　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,419,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,230,000 円  　　　　  1,240,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料     1,240,000 円  　　　　  1,240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,200,000 円  　　　　  1,240,000,000　×　　　　  0.50 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      34,958,498 円　（　　　　　　        31,102 円／㎡）　　（経費率　　  27.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9232    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,240,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   5,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  0.30 ％)
②元利逓増償還率 0.0709     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 35 ％　＋　0.0651 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 87,916,000 円  
（　　　　　        78,217 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 127,795,080 円      
②総費用 34,958,498 円      
③純収益　①－② 92,836,582 円      
④建物等に帰属する純収益 87,916,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,920,582 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,542,681 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,042 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     90,853,620 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      80,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐賀 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐賀市中央本町８６番
 3000000127648-0000
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備考