別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
佐賀 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐賀 5-2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　市丸　亮介   TEL.
鑑定評価額 172,000,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐賀市大財３丁目１８４番外
｢大財３－１０－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,096  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗

Ｓ1		 低層店舗が建ち並ぶ
県道沿いの商業地域
 東22m県道、三方路 水道、ガス、下水 佐賀

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,125 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 佐賀駅南東方

750m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は県道沿いの商業地域で、画地規模も大きい為駐車場を完備した飲食店が集積している。佐賀駅に近い
為マンション用地としての需要も強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は佐賀市内の幹線道路沿い等の街路条件が良い商業地域で、需要者は画地規模も大きいので県内外の
商業事業者が多い。当該エリアは駐車場を完備した低層の飲食店が集積しており集客力もあるが、佐賀駅近くの周辺地
域を含めマンション用地を探す動きは非常に強く、供給が限定的である為需要が強い状態が続いている。現在大財エリ
アでは売物件はないが、需要の中心となる価格帯は１５７，０００円／㎡前後と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内には自用で利用する店舗も多く、賃貸収入を目的とした投資目的の取引はほとんどない。よって本件におい
ては、市内の大財通り等の幹線道路沿いの民間の取引より比準した比準価格を標準とし、建築費の高騰を受けてやや低
位に求められた収益価格は参考とし、西方に位置する天神２丁目の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
とおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐賀 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    134,000 円／㎡		 [118.7]
100		 100
[100.0]		 100
[107.7]		 [105.0]
100		 155,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は緩やかな減少傾向で高齢化も進んでき
ている。不動産市況はやや過熱感が強いが、
今後の金利・建築費の動向等懸念材料も多い
。

地域要因には特に変動はないが、佐賀駅徒歩
圏のエリアではマンション用地を探す動きが
続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐賀 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８公佐賀

-7		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西18.5m県道、
中間画地
商業

(100,400)
b ８公佐賀

-21		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m国道、
中間画地
商業

(100,400)
c ８公佐賀

-46		 佐賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m県道、
中間画地
商業

(100,400)
d ７基佐賀

-44		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m県道、
中間画地
商業

(100,500)
e ７基佐賀

-67		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18m国道、
南2m、二方路
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
74,748  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
90,747 		 100
[  64.4]
140,911 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
148,000 
b (　           ) 
96,293  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
136,094 		 100
[ 100.0]
136,094 
143,000 
c (　           ) 
117,640  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
128,228 		 100
[  88.2]
145,383 
153,000 
d (　           ) 
148,980  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
151,066 		 100
[ 115.7]
130,567 
137,000 
e (　           ) 
128,625  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
147,919 		 100
[  89.1]
166,015 
174,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    157,000 円／㎡]  



佐賀 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,607,417 
1,843,646 
4,763,771 
2,153,250 
2,610,521 		 （　0.9467）
2,471,380 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     49,427,600 円　　　　（　     45,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐賀 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 160.00 Ｓ1 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,096 ㎡     24.0 m x   46.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの低層店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しの為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
100.0 
160.00 
2,756 
440,960 		 3.0  1,322,880 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

440,960 		 1,322,880 
0 
⑨年額支払賃料        440,960 円　×　12ヶ月　＝　       5,291,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,291,520 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       496,406 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,595,114 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,322,880 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,303 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,607,417 円　　　　（　         6,029 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ８公佐賀賃貸
　　　　-30		 2,236  
(   2,227) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,484 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,763 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,756 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ８公佐賀賃貸
　　　　-35		 2,801  
(   2,665) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,295 
c ８公佐賀賃貸
　　　　-42		 2,407  
(   2,401) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,667 
佐賀 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 118,800 円  　　　　     29,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 212,746 円  　　　        7,091,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,178,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      245,000 円  　　　　     29,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        59,400 円  　　　　     29,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,700 円  　　　　     29,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,843,646 円　（　　　　　　         1,682 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,153,250 円  
（　　　　　         1,965 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,607,417 円      
②総費用 1,843,646 円      
③純収益　①－② 4,763,771 円      
④建物等に帰属する純収益 2,153,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,610,521 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,471,380 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,255 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,427,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐賀 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐賀市大財三丁目１８４番
 3000000007739-0000
2 　佐賀市大財三丁目１８５番１
 3000000007740-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
佐賀 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐賀 5-2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　有吉　寛   TEL.
鑑定評価額 175,000,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐賀市大財３丁目１８４番外
｢大財３－１０－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,096  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗

Ｓ1		 低層店舗が建ち並ぶ
県道沿いの商業地域
 東22m県道、三方路 水道、ガス、下水 佐賀

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,125 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 佐賀駅南東方

750m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 佐賀駅周辺では官民による整備が進み、マンション等の開発も散見される。利便性や住環境の向上に伴う滞留人
口の増加が期待される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は佐賀市内に存する商業地域である。駐車場を確保できるまとまった規模の画地が存することから、
主たる需要者は、佐賀県や福岡県のほか全国規模で事業展開する事業者が想定される。このところ佐賀駅の徒歩圏内で
はマンションやホテル用地の需要が高まっており、土地価格の上昇要因の一つとなっている。なお、規模等によって取
引価格帯にバラツキがあり、中心的な価格帯の把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用店舗が多い商業地域である。本件では、一棟貸しの賃貸事例などの信頼性ある資料を収集し得たが、収
益価格は試算過程において多くの想定要素が介在することから、その相対的信頼性は低い。一方、取引事例については
、佐賀市内から信頼性ある資料を収集し得た。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との比
較及び単価と総額との関連性を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐賀 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    134,000 円／㎡		 [119.4]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 [105.0]
100		 158,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の景気をみると、個人消費は底堅く推移
しており、住宅投資は弱含みである。設備投
資は高水準で推移しており、公共投資は増加
している。

地域要因に大きな変動はない。周辺ではマン
ション開発が散見される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐賀 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７基佐賀

-67		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18m国道、
南2m、二方路
商業

(100,400)
b ８公鑑佐賀

-10		 佐賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東15m県道、
北6m、西2m、
三方路
商業

(100,400)
c ８公佐賀

-22		 佐賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東30m国道、
中間画地
商業

(100,400)
d ８公佐賀

-46		 佐賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m県道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
128,625  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
147,919 		 100
[  94.1]
157,193 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
165,000 
b (　    194,310) 
208,189  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
207,178 		 100
[ 135.8]
152,561 
160,000 
c (　           ) 
96,824  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.3]
141,955 		 100
[  93.1]
152,476 
160,000 
d (　           ) 
117,640  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
128,228 		 100
[  84.4]
151,929 
160,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -27.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    160,000 円／㎡]  



佐賀 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,631,224 
1,866,279 
4,764,945 
2,153,250 
2,611,695 		 （　0.9467）
2,472,492 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     49,449,840 円　　　　（　     45,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐賀 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 160.00 Ｓ1 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,096 ㎡     24.0 m x   46.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの低層店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
100.0 
160.00 
2,767 
442,720 		 4.0  1,770,880 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

442,720 		 1,770,880 
0 
⑨年額支払賃料        442,720 円　×　12ヶ月　＝　       5,312,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,312,640 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       497,885 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,614,755 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,770,880 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,469 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,631,224 円　　　　（　         6,050 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ８公佐賀賃貸
　　　　-40		 2,599  
(   2,470) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,888 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,776 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,767 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ８公佐賀賃貸
　　　　-42		 2,407  
(   2,401) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,674 
c ８公佐賀賃貸
　　　　-55		 3,041  
(   3,033) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,896 
佐賀 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 118,800 円  　　　　     29,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 213,379 円  　　　        7,112,640　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,200,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      245,000 円  　　　　     29,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        59,400 円  　　　　     29,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,700 円  　　　　     29,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,866,279 円　（　　　　　　         1,703 円／㎡）　　（経費率　　  28.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,153,250 円  
（　　　　　         1,965 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,631,224 円      
②総費用 1,866,279 円      
③純収益　①－② 4,764,945 円      
④建物等に帰属する純収益 2,153,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,611,695 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,472,492 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,256 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,449,840 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐賀 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐賀市大財三丁目１８４番
 3000000007739-0000
2 　佐賀市大財三丁目１８５番１
 3000000007740-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考