令和8年1月16日　提出 佐賀 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -22 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　柿原　弘介   TEL.

鑑定評価額 3,940,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市大和町大字川上字渡内四割６９３番３ ②地積 　(㎡) 372   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が見られる住宅地域 北4.5m市道、背面道 水道 佐賀 8.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 佐賀駅北西方 8.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と農家住宅からなる既成の住宅地域で新たな住宅開発等はない。地域内に特別の変動要因はなく当分の 間現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐賀市北部の農家住宅も見られる住宅地域である。需要の中心は同一需給圏内の居住者や地縁のある者で ある。当地域は市街化調整区域であり５０戸連たんによる新規開発住宅地では需要は見込まれるものの地域全体として は農家住宅が混在する既成住宅地域なので需要者が限定的で需給が弱く地価は下落している。土地は、取引の規模が３ ５０㎡程度、価格帯は３５０万円程度が需要の中心と思料するが、取引価格はまちまちであり判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は佐賀市中心部から離れた農家も混在する住宅地域であること、当地域及び周辺は自用目的の戸建住宅地の取引 が中心であること等から収益還元法の適用は馴染まないので採用しなかった。既成市街地なので原価法は適用しない。 同一需給圏内の不動産の市場性を反映する比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、類似の標準地の価格 変動状況及び周辺住宅地域の不動産需給動向、今後の景気動向等を考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [105.2] 100 100 [100.0] 100 [171.6] [100.0] 100 10,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐賀市の人口は減少傾向で、少子高齢化が進 んでいるが、土地取引件数は横這い傾向であ る。 地域内に特別の変動要因はない。当地域の土 地需要は減少しつつあり、地価は下落傾向に あるものと思料する。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％