令和8年1月9日　提出 苅田 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苅田 9-2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　波多野　宏和   TEL.

鑑定評価額 278,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都郡苅田町新浜町９番１２ ②地積 　(㎡) 13,224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1:1 作業所 Ｓ1 大規模工場、倉庫等 の建ち並ぶ臨海工業 地域 北西20m道路、三方路 水道 苅田 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,100 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 低層倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　    13,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ道路 交通 施設 苅田駅　南東方 5.0km 法令 規制 工専 (70,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 対象標準地の近隣地域は工場や倉庫等が建ち並ぶ臨海部の工業地域であり当面は現状を維持すると考えられる。 地価水準は工場や物流施設等に係る用地需要に支えられ、上昇基調で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は苅田町及び隣接市町を中心とした北部九州の工業地の存する範囲として把握した。主な市場参加者は地 場の製造業や物流法人等ほか、大手企業の関連会社なども見られる。圏域内の用地需要は概ね堅調で、特に物流施設が 立地可能な地域では需要が旺盛である。圏域内での取引態様は価格は画地規模、立地等によって区々で市場での中心と なる価格帯を把握し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は自社自用の工場や物流施設等が立地する工業地域で、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用を断念し た。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域より事例を採用して導出したものであり、市場性を反映した実証的な価 格と言える。よって、本件では、工業地の需給や価格動向等を勘案したうえで、説得力を有する比準価格をもって鑑定 評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏域内の経済は緩やかに回復しているが、生 産面や輸出面に一部弱さが見られる。 近隣地域では新たな工業地の供給はなく、大 きな変化はないが、周辺では大手企業の進出 予定もありその影響が注視される 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％