鑑定評価書

令和8年1月9日　提出
苅田 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

苅田 -6

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　大川　弘太郎

TEL.

鑑定評価額

17,000,000 円

１㎡当たりの価格

39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月6日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和7年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都郡苅田町与原２丁目６番３外				②地積　(㎡)	437 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２低専 (60,100) （その他）
	台形 1:1.5	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	北東5m町道	水道、下水	小波瀬西工大前 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 140 ｍ、南 110 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５ｍ町道

交通

施設

小波瀬西工大前駅北東
方
1.2km

法令

規制

２低専
(60,100)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域状況に特段の変動要因は認められず、今後
も現状程度で推移するものと予測される。地価は回復感が広がり小幅なプラス基調で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、苅田町内に形成された住宅地域。景況感回復基調の中、利便性及び住環境良好な地域を中心に堅調に推
移。町内臨海部には工業団地が形成されており、近隣地域は職住接近傾向にある現在ニーズにマッチした住宅地域とし
て需要は堅調に推移している。取引の中心は、建替え需要も含め総額２，０００万円程度の中古物件。需要者は地縁を
有する戸建志向のエンドユーザーが中心。今後は、建築費高騰、金利上昇等により購買力の低下が懸念される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、対象標準地と地域的特性が類似する住宅地の取引事例からアプローチした実証的な価格である。近隣地域
は、自用目的（戸建住宅）の取引を中心とする住宅地域であり、収益性よりも居住快適性を重視して価格形成される住
宅地域と考察されるため、本件においては、地域経済等価格形成要因の動向等を勘案の上、住宅地の市場動向を反映す
る比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内経済は、物価上昇継続、グローバル経済
の不安定化等下振れリスクが懸念される。不
動産市場は選別・二極化が進行。苅田町の人
口は微減傾向。

閑静な住環境を維持した住宅地域。苅田町内
においては、ハウスメーカーが相続財産等を
取得後、小区画に分割して販売するケースが
見られる。

個別的要因の変動は認められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

苅田 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	苅田８Ｋ -11306	京都郡苅田町		更地	（　）	不整形	北西4m町道、中間画地		１住居 (60,160)
b	苅田８Ｋ -10303	京都郡苅田町		建付地	（　）	袋地等	南東4m道路、中間画地		１中専 (60,160)
c	苅田８Ｋ -10310	京都郡苅田町		更地	（　）	長方形	北西5m町道、中間画地		１住居 (60,200)
d	苅田８Ｋ -10350	京都郡苅田町		更地	（　）	長方形	北10m県道、中間画地		２低専 (60,100)
e	苅田８Ｋ -10352	京都郡苅田町		更地	（　）	長方形	南東6m町道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,398	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	33,877	100 [ 83.3]	40,669	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,700
b	(　 ) 26,414	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	31,017	100 [ 79.2]	39,163		39,200
c	(　 ) 42,322	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,491	100 [ 108.8]	39,054		39,100
d	(　 ) 26,965	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,965	100 [ 72.1]	37,399		37,400
e	(　 ) 37,786	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,051	100 [ 95.9]	39,678		39,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,700 円／㎡]

苅田 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,246,000	1,281,460	4,964,540	4,536,960	427,580	（　0.9797） 418,900	（ 3.8 - 0.4 ） 3.4％
	⑧収益価格	12,320,588 円　　　　（　 28,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苅田 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	200.00	ＬＳ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２低専	60 ％	100 ％	100 ％	437 ㎡	18.0 m x 25.0 m	前面道路：町道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均専有面積５０㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,340	268,000	1.0	268,000
							1.0	268,000
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		536,000		536,000
								536,000

⑨年額支払賃料	536,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,432,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,432,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 321,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,110,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	536,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,092 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 536,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 130,508 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,246,000 円　　　　（　 14,293 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,370 円/㎡　月額支払賃料（　 1,340 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苅田 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	326,400 円	81,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	192,960 円	6,432,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 571,200 円	81,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	81,600 円	81,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,600 円	81,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,281,460 円　（　　　　　　 2,932 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9797

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,600,000 円	設計監理料率　 198,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0556	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,536,960 円（　　　　　 10,382 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,246,000 円
②総費用	1,281,460 円
③純収益　①－②	4,964,540 円
④建物等に帰属する純収益	4,536,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	427,580 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	418,900 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 959 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,320,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

苅田 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都郡苅田町与原二丁目６番３	2909000220272-0000
2	京都郡苅田町与原二丁目６番４	2909000220271-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月9日　提出
苅田 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

苅田 -6

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　波多野　宏和

TEL.

鑑定評価額

17,000,000 円

１㎡当たりの価格

39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和7年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都郡苅田町与原２丁目６番３外				②地積　(㎡)	437 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２低専 (60,100) （その他）
	台形 1:1.5	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	北東5m町道	水道、下水	小波瀬西工大前 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 140 ｍ、南 110 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

北東５ｍ町道

交通

施設

小波瀬西工大前　北東
方
1.2km

法令

規制

２低専
(60,100)

⑤地域要因の将
　来予測

対象標準地の近隣地域では大きな環境変化もなく、当面は現状を維持したまま推移していくと予測される。地価
水準については、概ね堅調な住宅地需要により微増基調が続くと考える。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　対象不動産の同一需給圏は苅田町及び周辺市町に位置する戸建住宅地等の存する範囲として把握した。主な需要者は
圏域に地縁性を有するエンドユーザーが多く、他の圏域からの流入は少ない。需給動向については、土地区画整理事業
による分譲地やミニ開発による分譲地等が見られ、利便性に優る地域では相応の需要がある。取引の中心となる価格帯
は新築の土地建物で２５００～３０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　対象標準地の近隣地域及び周辺地域は中規模の戸建住宅が多い既成の住宅地で、賃貸共同住宅等の収益物件も散見さ
れるが、賃貸経営等を目的とした取引は少なく自用目的の取引が多い。そのため賃貸市場は未成熟で、収益価格が低位
に導出されたと考えられる。よって、本件では収益価格は参考程度とし、市場性を反映し実証的な比準価格を重視し、
さらに、地域の不動産需給動向等にも留意して、表記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

圏域の経済は一部で弱さがあるが、緩やかに
回復している。苅田町では、人口は減少、世
帯数は微増で推移している。

近隣地域は戸建住宅が多い既成住宅地域で、
大きな環境変化見られないが、相応の需要が
あり、地価は微増傾向にある。

個別的要因の変動は認められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

苅田 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	苅田８Ｋ -10304	京都郡苅田町		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6.5m町道、中間画地		１住居 (60,200)
b	苅田８Ｋ -11006	京都郡苅田町		貸家建付地	（　）	袋地等	東6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
c	苅田８Ｋ -10803	京都郡苅田町		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m町道、中間画地		２低専 (60,100)
d	苅田８Ｋ -10352	京都郡苅田町		更地	（　）	長方形	南東6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
e	苅田８Ｋ -11305	京都郡苅田町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.3m町道、中間画地		１住居 (60,172)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,158	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,347	100 [ 113.7]	41,642	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,600
b	(　 ) 51,594	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	54,472	100 [ 123.6]	44,071		44,100
c	(　 ) 32,258	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	32,484	100 [ 83.2]	39,043		39,000
d	(　 ) 37,786	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,051	100 [ 89.9]	42,326		42,300
e	(　 ) 41,146	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,352	100 [ 100.9]	40,983		41,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,500 円／㎡]

苅田 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適切な再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,292,612	1,293,400	4,999,212	4,581,440	417,772	（　0.9797） 409,291	（ 3.8 - 0.4 ） 3.4％
	⑧収益価格	12,037,971 円　　　　（　 27,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苅田 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	200.00	ＬＳ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２低専	60 ％	100 ％	100 ％	437 ㎡	16.0 m x 25.0 m	前面道路：町道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（専有面積５０㎡程度）の２階建共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	200.00	100.0	200.00	1,350	270,000	1.0	270,000
							1.0	270,000
2～ 2	共同住宅	200.00	100.0	200.00	1,350	270,000	1.0	270,000
							1.0	270,000
～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		540,000		540,000
								540,000

⑨年額支払賃料	540,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,480,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行がないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,480,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 324,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,156,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	540,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,130 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 540,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 131,482 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,292,612 円　　　　（　 14,400 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,380 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苅田 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	329,600 円	82,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	194,400 円	6,480,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 576,800 円	82,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,293,400 円　（　　　　　　 2,960 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9797

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,400,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0556	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 × 40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,581,440 円（　　　　　 10,484 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,292,612 円
②総費用	1,293,400 円
③純収益　①－②	4,999,212 円
④建物等に帰属する純収益	4,581,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	417,772 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	409,291 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 937 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,037,971 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

苅田 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都郡苅田町与原二丁目６番３	2909000220272-0000
2	京都郡苅田町与原二丁目６番４	2909000220271-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考