令和8年1月9日　提出 苅田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苅田 -4 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　刀根　宏之   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都郡苅田町大字与原字下松原１０６７番 ②地積 　(㎡) 468   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西5m町道 水道、下水 小波瀬西工大前 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ　町道 交通 施設 小波瀬西工大前　北東 方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり当該地域に特段の変動要因はなく現状のまま推移していくと予測する。 生活利便性がやや劣る地域であり需要が弱く地価は横ばいで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苅田町を中心に周辺市の住宅地域と判断した。需要者の中心は圏域内へ通勤するマイホーム購入を目的と するエンドユーザーが想定される。苅田町は人口は緩やかな増加、世帯数も増加傾向であり、当該地域は北九州市近郊 に位置していることから一定の需要があり地価は緩やかな上昇基調で推移している。市場の中心となる価格帯は、土地 は７００～１，０００万円台、新築物件は総額で３，０００万円前後の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で自用目的での取引が中心である。収益物件は極めて少なく賃貸市場が未 成熟のため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場性の観点から代替・競争の関係にある取引事例から求めた 実証的な価格であり、典型的な需要者は居住の快適性などに見合う取引水準を重視するため規範性は高いものと考えら れる。市場の実態を反映した比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苅田 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,900 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [126.7] [100.0] 100 30,800  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、物価上昇が継 続し建築費が高騰している。町の人口はほぼ 横ばい、世帯数は増加、高齢化率は微増傾向 である。 既成の住宅地域であり、地域要因に特段の変 動要因はない。生活利便性がやや劣る地域で 需要は弱含みで地価は横ばいで推移している 。 対象標準地に影響を与える個別的要因の変動 はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％