令和8年1月9日　提出 福岡川崎 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡川崎 -2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　添野　敬一   TEL.

鑑定評価額 3,820,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田川郡川崎町大字川崎字小大山７６９番１ ②地積 　(㎡) 308   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西4.5m町道 水道 豊前川崎 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ町道 交通 施設 豊前川崎駅　南東方 600m 法令 規制 （都）  ⑤地域要因の将 　来予測 農地も介在する既存の住宅地域で、格別の変動要因は見られず当面は現状を維持するものと思われる。人口減少 と高齢化の進展による住宅地の需要の低迷から、住宅地の価格は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川崎町を中心に田川市や田川郡内に及ぶ範囲の、一般住宅や農家住宅などが見られる住宅地域である。 需要者の中心は、川崎町の居住者、地縁性を有する者などで、町外からの流入は少ない。農地なども介在する雑然とし た旧来からの住宅地域であり、地域内の住宅地に対する選好性は低く需要は低迷が続いている。周辺地域における土地 の取引は乏しく、取引の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農地や未利用地が介在する中、一般住宅や農家住宅が散在する住宅地域で、自用目的の取引が支配的とな っている。アパートなどの収益物件は見られず、賃貸市場が成立していないため収益価格は求めることができなかった 。取引事例比較法は、類似の事例から適切な要因比較を行っており信頼性は高いものと判断する。従って比準価格を標 準とし、さらに代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　添田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [112.2] [100.0] 100 12,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少・高齢者人口は増加し、さらに農 林業の不振等による過疎化も進行しており、 不動産取引市場は低迷から横這い程度で推移 している。 旧来からの中規模一般住宅地域であり、外部 からの新規参入は少なく、需要は弱含みの傾 向にあり、地価下落は継続している。 特になし。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％