令和8年1月9日　提出 福岡川崎 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡川崎 -1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　添野　敬一   TEL.

鑑定評価額 4,390,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田川郡川崎町大字池尻字原田８９７番２７ ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m町道 水道 池尻 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 池尻駅　北東方 400m 法令 規制 （都）  ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域で、格別の変動要因は見られない。駅至近の利便性の良好な住 宅地の需要は堅調であり、近隣地域における住宅地の価格は下げ止まり基調にあるものと判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川崎町を中心に、田川市や田川郡内に及ぶ範囲の住宅地域である。需要者の中心は、川崎町の居住者や 地縁性を有する者が中心で、域外からの流入は少ない。最寄り駅まで徒歩圏にあるため、地域内の住宅地に対する選好 性は維持され、需要は比較的堅調に推移している。周辺地域での土地取引は乏しく、取引の中心となる価格帯の把握は やや困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅が整然と建ち並ぶ既存の戸建住宅地域で、アパートなどの賃貸物件は認められず、賃貸市場が成 立していないため収益価格を求めることができなかった。比準価格は類似地域内に存する取引事例から適切に要因比較 を行っており、信頼性の高い試算価格であると判断する。従って、比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏ま えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　添田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 14,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少・高齢者人口は増加し、さらに農 林業の不振等による過疎化も進行しており、 不動産取引市場は横這い程度で推移している 。 最寄駅にも近く生活利便性は確保できている ため、住宅地需要はある程度見込める。地価 水準は概ね横這いで推移している。 特になし。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％