令和8年1月9日　提出 添田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   添田 -2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　坂下　庸平   TEL.

鑑定評価額 2,050,000 円  １㎡当たりの価格 4,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田川郡添田町大字中元寺字蛭子前１５７１番１ ②地積 　(㎡) 500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 周囲に農地が多い住 宅地域 南東7m県道 水道 添田 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ県道 交通 施設 ＪＲ添田駅　南西方 3.5km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山間部の農家集落地域であり地域要因に特段の変動事由は認められない。土地需要は長期的に低迷している。　 今後とも地価は下落傾向で推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 添田町を中心に田川郡内の市町村等に広がる集落的な住宅地域一帯を同一需給圏の範囲と判定する。近隣地域は中心部 から離れた山間部にあり、居住利便性が劣ることから土地需要は極めて低調である。主な需要者は地縁的選好性を有す る個人や集落内の農業従事者などであり、人口減少が著しいなか圏外からの転入者は殆ど見受けられない。総じて、集 落内の不動産取引の実件数が少ないため、土地取引の中心となる価格帯を十分に把握することは難しい状況でもある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では集落地域ごとに戸建住宅や農家住宅等が散見される。田畑が広がる集落地域には共同住宅やアパート等の 賃貸物件が皆無であるため、賃貸を想定する収益価格の試算を断念した。一方、市場性を有する比準価格は事例適格要 件を具備しており、規範的かつ実証的な試算価格である。よって、本件においては、より信頼性を有する比準価格を中 心に、地域の不動産動向なども考慮のうえ、専門職業家の良心に従い、適正な鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,150 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化や過疎化が進展しているなか、美しい 自然環境のもとでの魅力的な街づくりや地域 活性化を進めている。 中心部から離れた山間部に位置しているため 居住環境が劣り、不動産市況は長期的に弱含 みで推移している。 特段の変動は個別的要因にない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％