令和8年1月9日　提出 添田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   添田 -1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　坂下　庸平   TEL.

鑑定評価額 3,120,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田川郡添田町大字添田字上町東側１６８６番３ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 見られる県道背後の 住宅地域 西6m町道、南側道 水道 添田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 添田駅　北東方 700m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化をもたらす事由は見当たらない。少子高齢化の影響により、土地需要は長期的に低迷して いる。今後とも地価は下落基調で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 添田町や田川市郡などの住宅地域一円を同一需給圏の範囲と判定する。添田町の中心部に位置する近隣地域は旧来から 閑静な居住環境を有している。主な需要者は圏内の居住者や地縁的選好を有する個人などであり、圏外からの転居は殆 どない。長期的な少子高齢化等の社会構造を受け、不動産需要は総じて低調である。土地取引の実件数が少ないなか取 引の中心となる価格帯を十分に把握することは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 実証的な比準価格は事例適格要件を具備する取引事例から導出されており、その試算価格は規範性かつ信頼性に富むも のである。一方、近隣地域では自己使用目的の戸建住宅が支配的で、共同住宅や貸家が殆んどないことから収益価格の 試算を断念した。よって、本件においては、説明力を有する比準価格を中心に、前年変動率や地域の不動産市況なども 考慮のうえ、専門職業家の良心のもと適正と判断される鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化や過疎化が進展するなか、全体的な創 意と工夫のもと、自然豊かな活力ある街づく りを実施している。 地域要因には格段の変化はない。令和７年４ 月に添田町立小中学校も開校し子育て支援の 拡充が期待される。 不動産の個別性に影響を与える諸要因の変化 等はとくに認められない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％