令和8年1月16日　提出 大刀洗 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大刀洗 -1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　姫野　哲次   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三井郡大刀洗町大字山隈字赤土手１７２０番５０ ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東4m町道 水道、下水 西太刀洗 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 西太刀洗駅南東方 720m 法令 規制 （都） ２低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模低層戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅団地であり、住環境は今後も現状のまま推移すると予測される。大刀 洗町内において菊池小学校周辺の住宅の需要は底堅く、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大刀洗町及び周辺市町の利便性の高い住宅地域である。典型的な需要者は、大刀洗町内及び周辺市町に 居住し、地縁的選好性を有する個人と考えられる。大刀洗町内で菊池小学校周辺の土地の需要は堅調であるが、上昇幅 は縮小傾向にある。需要の中心となる価格は、標準的な画地規模の土地のみで３万円台から４万円台となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は近隣地域周辺の類似地域の取引事例を中心に試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格である。 一方、近隣地域は、低層の戸建住宅が建ち並ぶ地域で、アパート等の収益物件はみられず、自己使用目的での取引が主 で賃貸市場が形成されていないため、賃貸事例の収集が困難であり、収益価格は試算できなかった。以上より、比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大刀洗町の人口はおおむね横這い傾向にあり 、需要は堅調であるが、地価上昇幅は縮小傾 向にある。 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、住環境 も比較的良いことから、需要は堅調であるが 、上昇幅は縮小傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％