令和8年1月16日　提出 桂川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桂川 -1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　友松　昌司   TEL.

鑑定評価額 4,390,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 嘉穂郡桂川町大字土師字井堀４１８１番６外 ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅の 中に空地等がある住 宅地域 北西4m町道 水道 桂川 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 桂川駅　南東方 2.2km 法令 規制 （都） ２低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動はなく、住宅地として概ね成熟していることから、今後とも現状維持で推移すると考えら れる。新興の分譲地価格に牽引され、地価水準については、微増傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、桂川町及び隣接市を中心とした住宅地域一帯と把握する。主たる需要者層は、地縁性、血縁性を有する 個人、不動産業者等が中心となっている。人口減少、高齢化が進む桂川町では、既存の住宅地域は外部からの需要は弱 く、新興の分譲地価格の影響を受けている。市場において取引される価格帯は、２００㎡程度の土地で概ね３７０万円 前後が主流となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、当該地域は 一般住宅を中心とした住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視され、賃貸市場が成熟していないた め、収益還元法は適用しなかった。従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格を標準に、代表標準地等とのバラ ンス検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　嘉麻 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,200 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [ 91.6] [100.0] 100 18,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桂川町では、人口減少、高齢化が進み、不動 産市場は利便性等により需要の二極化が見ら れる。 地域要因に大きな変動はないが、新興の分譲 地価格の影響等により、地価は微増傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％