令和8年1月15日　提出 鞍手 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鞍手 -2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　和義   TEL.

鑑定評価額 6,520,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鞍手郡鞍手町大字新延字前田２００３番１ ②地積 　(㎡) 476   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に一 般住宅等も存する集 落地域 南5m町道 水道 鞍手 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    40 ｍ、南   170 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ　町道 交通 施設 鞍手駅西方 4.3km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多い集落であり、今後特に大きな地域要因の変化はないものと思料される。また、その価格水準につ いてはおおむね横ばい傾向にある。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね鞍手町内と判断される。農家住宅を中心とする地域で相対的な需要はやや劣る。需要者は、地縁的 選好性を有する一次取得者が中心と思料される。価格水準は市内住宅地でもやや低く、その水準はおおむね横ばい傾向 にあるものと思料される。市場の中心価格帯は土地価格は敷地規模にもよるが４８０㎡で６００万円台半ば程度、新築 戸建住宅で２４００～２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落が多い住宅地域で賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみ適用し た。需要者は地縁のある住宅取得目的のエンドユーザーが主で、検討に当たっては、主として居住の快適性に着目し価 格比較を行うものと思料される。取引事例比較法は、このような市場の実態を反映し、説得力を有するものと考えられ る。したがって本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮若 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 81.5] [100.0] 100 13,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町の高齢化及び人口減少は依然として継続 しており、不動産需要は相対的に低いものと なっている。 農家住宅を中心とする地域で一般住宅の混在 もみられるが大きな地域要因の変動はない。 相対的に価格水準が低く、需要は堅調である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％