令和8年1月15日　提出 小竹 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小竹 5-1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小島　智典   TEL.

鑑定評価額 9,200,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鞍手郡小竹町大字勝野字小竹３６７６番外 ②地積 　(㎡) 503   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1:2 銀行 ＲＣ2 店舗兼住宅、銀行等 が混在する既成の商 業地域 南東9.8m国道、三方路 水道、下水 小竹 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 ９．８ｍ国道 交通 施設 小竹駅　南方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに形成される商業地域であるが、繁華性は低く住宅利用も多い。町内の過疎化及び高齢化の影響から不 動産需要は全般的に低調であり、特に商業地はかかる傾向が強い。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲を鞍手郡及び隣接市において商業地及び住商混在地の存する範囲と判断した。想定される需要者は、 自用の店舗等を求める法人及び個人である。国道沿いにあるものの、繁華性の低い商業地域が形成されており、衰退傾 向にある。そのため地価は緩やかな下落傾向が続いている。取引件数が少なく、中心的な価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は繁華性の低い商業地域にあり、賃貸市場が未成熟なことから収益価格の試算を断念した。そのため本件評 価は比準価格のみであるが、代替競争関係にあると判断される事例より求められた価格であり、市場性を反映したもの であることから、説得力の高い価格である。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格に基づき上記の通 り判定した。また代表標準地からの規準価格とも均衡しており妥当性を有するものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮若 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [145.1] [104.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小竹町の人口世帯数は減少傾向にあり、今後 も係る傾向は継続していくものと思われる。 地域的な衰退から地価は弱含みで推移してい る。 国道沿いの商業地であるが、小規模店舗等が 散見される程度であり、係る状況に特段の変 動はない。 特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％