鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
岡垣 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡垣 5-1

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　山下　耕一

TEL.

鑑定評価額

7,640,000 円

１㎡当たりの価格

49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	遠賀郡岡垣町海老津駅前１２４０番７｢海老津駅前９－３０｣				②地積　(㎡)	156 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ3	店舗、事務所等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	北西13m県道、南西側道	水道、下水	海老津 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１３ｍ県道

交通

施設

海老津駅　北西方

300m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、飲食店・事業所・共同住宅等が混在する「海老津」駅前の近隣商業地域である。地域要因に大きな
変化はない。地価水準は、僅かではあるが上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、岡垣町及び隣接する遠賀郡内の各町、宗像市内の近隣商業地域である。需要者の中心は、同地域
で小売店舗の出店を希望する事業者及び、賃貸住宅等の建設を希望する不動産事業者等である。海老津駅前の商業地域
は、幹線道路沿いの大規模店舗に顧客を奪われ繁華性は衰退傾向ではあるが、繁華性は比較的安定している。地域内で
は取引規模・取引価格にバラツキが多く、中心的な価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該近隣地域は、周辺の居住者を対象にした海老津駅前の近隣商業地域である。岡垣町内の中心的な近隣商業地域は、
海老津駅前から比較的郊外の大型店舗が建ち並ぶ地域への移行している。同地域では、賃料収入の獲得を目的とする共
同住宅の賃貸市場は熟成度が低く、比準価格に対して低位に試算された。以上のことから、本件は、岡垣町等に存する
規範性が高い事例から試算した比準価格を重視し、収益価格は参考とし、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

岡垣町の人口は、僅かではあるが減少傾向が
継続中である。住宅地の需要は安定している
。

地域要因に目立った変化はない。駅前の商業
地域としての繁華性は安定的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡垣 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岡垣７Ｃ -170	遠賀郡岡垣町		建付地	（　）	ほぼ整形	南7m町道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	宗像８Ｋ -601	宗像市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	宗像７Ｃ -70	宗像市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、東4.5m、角地		１住居 (70,200)
d	芦屋８Ｋ -503	遠賀郡芦屋町		更地	（　）	ほぼ台形	北東11.2m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	遠賀７Ｃ -58	遠賀郡遠賀町		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m町道、南5m、北4m、三方路		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,220	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	51,681	100 [ 104.9]	49,267	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	49,800
b	(　 ) 46,574	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,505	100 [ 96.0]	49,484		50,000
c	(　 ) 45,375	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	45,771	100 [ 94.1]	48,641		49,100
d	(　 ) 34,991	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	34,991	100 [ 70.6]	49,562		50,100
e	(　 ) 29,704	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 82.6]	36,968	100 [ 75.3]	49,094		49,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 -15.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,500 円／㎡]

岡垣 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価等の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,865,007	1,133,980	3,731,027	3,622,150	108,877	（　0.9806） 106,765	（ 3.9 - 0.4 ） 3.5％
	⑧収益価格	3,050,429 円　　　　（　 19,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡垣 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	156 ㎡	17.0 m x 9.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造３階建ての店舗兼共同住宅（２ＤＫ×４戸（５０㎡弱／戸））を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同様の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	80.0	80.00	2,000	160,000	4.0	640,000
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	100.00	95.0	95.00	1,400	133,000	1.0	133,000
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	90.0	270.00		426,000		906,000
								0

⑨年額支払賃料	426,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,112,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当のため不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,112,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 255,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,856,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	906,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,607 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,865,007 円　　　　（　 31,186 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,401 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡垣 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	327,500 円	65,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	204,480 円	5,112,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 458,500 円	65,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	65,500 円	65,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,500 円	65,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,133,980 円　（　　　　　　 7,269 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9806

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,500,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0553	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,622,150 円（　　　　　 23,219 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,865,007 円
②総費用	1,133,980 円
③純収益　①－②	3,731,027 円
④建物等に帰属する純収益	3,622,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	108,877 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	106,765 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 684 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,050,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岡垣 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	遠賀郡岡垣町海老津駅前１２４０番７	2938000115722-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
岡垣 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡垣 5-1

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　徳永　隆文

TEL.

鑑定評価額

7,680,000 円

１㎡当たりの価格

49,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	遠賀郡岡垣町海老津駅前１２４０番７｢海老津駅前９－３０｣				②地積　(㎡)	156 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ3	店舗、事務所等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	北西13m県道、南西側道	水道、下水	海老津 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１３ｍ県道

交通

施設

海老津駅　北西方

300m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

海老津駅に近接した交通量の多い県道沿線の旧来の近隣商業地域で、今後も現状で推移するものと予測する。背
後地の住宅地の地価上昇の影響を受け、地価は小幅な上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岡垣町を中心として遠賀郡各町内の幹線道路沿線及び駅近く又はそれらの背後に存する商業地域一円であ
り、需要者の中心は地縁的選好性を有する個人事業者、地元企業等である。近隣地域は駅に近く車両通行量も多い県道
沿線に立地するなど優位性も認められ、また、背後地の住宅地の地価上昇を受け、地価は小幅ながら上昇傾向で推移。
１５０㎡程度の土地であれば、７００～８００万円程度が中心となる価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏より規範性の高い事例を収集し得たため、採用した資料の特性及び限界からくる相対的信頼性の観点から説
得力の高い比準価格が求められたと思料する。一方、収益還元法については最有効使用の建物等適切な想定がなされて
いるものの、収益項目、費用項目の各段階に想定要素を多く含むため説得力が劣る。よって、比準価格を標準に、収益
価格を比較考量して、さらに周辺標準地との広域的な検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大型店が多い路線商業地域の需要が強いもの
の、旧来の近隣商業地においても一定の需要
が認められ、地価は小幅な上昇基地で推移し
ている。

海老津駅に近接した交通量の多い県道沿線の
旧来の近隣商業地域で、大きな変動要因はな
く、地価や利用状況等は安定的に推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡垣 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	芦屋８Ｋ -502	遠賀郡芦屋町		建付地	（　）	長方形	東16.8m国道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	岡垣７Ｃ -169	遠賀郡岡垣町		更地	（　）	ほぼ整形	北東20m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	遠賀８Ｋ -302	遠賀郡遠賀町		建付地	（　）	ほぼ台形	北西25m県道、中間画地		（都） (60,200)
d	遠賀８Ｋ -304	遠賀郡遠賀町		更地	（　）	ほぼ台形	北16.5m県道、東8.6m、北西6m、三方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,363	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	21,947	100 [ 50.1]	43,806	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	44,200
b	(　 ) 36,299	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,626	100 [ 78.0]	46,956		47,400
c	(　 ) 28,779	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,009	100 [ 56.1]	51,709		52,200
d	(　 ) 29,209	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 72.8]	40,564	100 [ 75.7]	53,585		54,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -39.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -30.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,500 円／㎡]

岡垣 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,875,846	1,134,436	3,741,410	3,622,150	119,260	（　0.9806） 116,946	（ 3.9 - 0.4 ） 3.5％
	⑧収益価格	3,341,314 円　　　　（　 21,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡垣 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	156 ㎡	17.0 m x 9.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗、２～３Ｆ：住宅（４８㎡程度）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同類の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～	店舗	100.00	80.0	80.00	2,000	160,000	4.0	640,000
							0.0	0
2～	共同住宅	100.00	95.0	95.00	1,380	131,100	1.0	131,100
							0.0	0
3～	共同住宅	100.00	95.0	95.00	1,430	135,850	1.0	135,850
							0.0	0
～

～

計		300.00	90.0	270.00		426,950		906,950
								0

⑨年額支払賃料	426,950 円　×　12ヶ月　＝　 5,123,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分に担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,123,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 256,170 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,867,230 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	906,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,616 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,875,846 円　　　　（　 31,255 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,381 円/㎡　月額支払賃料（　 1,380 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡垣 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	327,500 円	65,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	204,936 円	5,123,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 458,500 円	65,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	65,500 円	65,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,500 円	65,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,134,436 円　（　　　　　　 7,272 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9806

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,500,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0553	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,622,150 円（　　　　　 23,219 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,875,846 円
②総費用	1,134,436 円
③純収益　①－②	3,741,410 円
④建物等に帰属する純収益	3,622,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	119,260 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	116,946 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 750 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,341,314 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岡垣 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	遠賀郡岡垣町海老津駅前１２４０番７	2938000115722-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考