令和8年1月15日　提出 岡垣 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡垣 -1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　隆文   TEL.

鑑定評価額 9,640,000 円  １㎡当たりの価格 42,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠賀郡岡垣町公園通り３丁目１５５番９１ ｢公園通り３－７－３｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6m町道 水道、ガス、下水 海老津 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 海老津駅　北西方 2.3km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測。住宅地需要は比 較的堅調で地価は小幅な上昇基調で推移すると予測するが、金利や建築費等の動向にも留意を要する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡垣町内に存する居住環境の良好な住宅地域であり、主な需要者は町内及び北九州都市圏に通勤するサラ リーマン等の一次取得者である。近隣地域は最寄り駅からやや距離があるものの、住環境や利便性が良好なことから住 宅地需要は堅調で、地価は小幅ながら上昇傾向で推移。土地は２５０㎡程度であれば１，０００万円前後、新築の戸建 物件であれば３，５００万円程度が市場の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した事例に場所的同一性等に基づく規範性に応じたウエイト付けを行って求めた比準価格については市場性を反映 した説得力の高い価格が求められたものと思料する。一方、自用の戸建住宅を中心とした地域であり、賃貸需要が少な く、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を採用の上、代表標準地との検討を踏ま えて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水巻 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [109.3] [102.0] 100 41,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岡垣町の人口は微減傾向で推移しているもの の、町内ではミニ開発等が散見され、さらに 周辺市町の地価上昇の影響を受け、地価は上 昇傾向で推移。 最寄り駅へはやや距離があるが区画整然とし た閑静な住宅地域であり、需要は比較的堅調 で、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％