令和8年1月15日　提出 福岡芦屋 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡芦屋 5-1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小池　孝典   TEL.

鑑定評価額 3,830,000 円  １㎡当たりの価格 31,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠賀郡芦屋町船頭町３３１６番 ｢船頭町２－１９｣ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模店舗が多い片 側式アーケードの商 業地域 南12m県道 水道、下水 遠賀川 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 遠賀川駅　北方 5.5km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小規模店舗が多い片側式アーケードの商業地域であり、今後とも同様に推移していくものと予測する 。地場の事業主を中心とした商業地域で、新規出店の動きは弱く地価は横ばい傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は芦屋町内の商業地域を中心に隣接市町の商業地域も含まれる。需要者は同一需給圏内に地縁的選好性を有 する個人事業主や地元中小企業等、自己使用目的の需要者が中心であり、貸店舗等を建築して収益獲得を目的とした投 資家等は極めて少ない。地場の事業主を中心とした商業地域で、新規出店の動きは弱く地価は横ばい傾向にある。市場 の中心となる価格帯は規模により様々であるが、土地値は坪１０万円程度と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、現実に生起した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的かつ客観的な価格で信頼性が高い。対象地 は小規模店舗が多い片側式アーケードの商業地域に所在するが、当該地域は地元の個人事業主の店舗が中心で、賃貸市 場が未成熟のため収益還元法の適用は断念した。よって、本件では、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、代 表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡垣 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [155.6] [100.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。車社会を反映 して幹線道路沿いの商業地域の需要は見込め るが旧来からの商業地域の需要は弱含みで推 移している。 小規模店舗が多い片側式アーケードの商業地 域である。地場の事業主を中心とした商業地 域で、新規出店の動きは弱く地価は横ばい傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％