令和8年1月15日　提出 福岡芦屋 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡芦屋 -1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小池　孝典   TEL.

鑑定評価額 4,550,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠賀郡芦屋町中ノ浜１４５５番１４４ ｢中ノ浜１１－１９｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い町役場に近い住宅 地域 南西5.8m町道 水道、下水 遠賀川 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   130 ｍ、南   130 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．８ｍ町道 交通 施設 遠賀川駅　北方 5.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が多い町役場に近い住宅地域であり、今後とも同様に推移していくものと予測する。 生活利便施設に近い住宅地域であること等から、不動産需要は堅調に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は芦屋町を中心に遠賀郡内の住宅地域も含まれる。需要者の中心は遠賀郡及び北九州市都心部へ通勤する３ ０～４０代の１次取得者。当地域は生活利便施設に近い住宅地域であること等から、不動産需要は堅調に推移している 。新築の戸建分譲は少なく、土地は標準的な画地規模（１５０㎡）で４３０万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、現実に生起した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的かつ客観的な価格で信頼性が高い。対象地 は自己所有を主とした中規模一般住宅が多い町役場に近い住宅地域に存し賃貸市場が未成熟のため収益還元法の適用は 断念した。よって、本件では、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡垣 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,600 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [108.2] [100.0] 100 28,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。当町の住宅地 価格は地域によって若干の上昇から弱含みと 相反する傾向となっている。 生活利便施設（小・中学校、町役場、スーパ ー）に近い住宅地域であること等から、不動 産需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％