令和8年1月15日　提出 福岡新宮 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡新宮 -3 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　大坪　誠一郎   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡新宮町杜の宮１丁目３番３ ｢杜の宮１－３－３｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 新宮中央 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模分譲団地 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 新宮中央駅北西方 800m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は区画整然とした閑静な住宅団地にあり、住環境は良好である。町内において住宅需要の高い地域であ り、地価は上昇傾向で推移するものと予測するが、上昇幅は縮小傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 新宮町を中心に古賀市から福岡市東区北部にかけての戸建住宅地域一帯を同一需給圏の範囲と把握した。市場における 主たる需要者は、福岡市内に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心である。福岡市のベッドタウンとして大きく 発展した新宮町は、人口増加は鈍化傾向だが、住宅需要は新築、中古ともに依然堅調で、その影響は周辺部の住宅地に も及ぶ。取引の中心となる価格帯は、対象標準地程度の規模で土地のみで２４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的が中心の住宅地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であり、同一需給圏内で実際 に行われた取引価格に基づき試算された比準価格は説得力を有する。なお、近隣地域においては賃貸市場が未成熟であ るため収益還元法の適用は断念した。以上より、本件では単価と総額の関連に留意し、代表標準地価格との検討を踏ま え、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡新宮 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [100.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡市のベッドタウンとして住宅需要は堅調 に推移。新宮町の人口は、近年は横ばい傾向 だが、高齢化率は県全体を大きく下回る。 良好な住環境を有する住宅団地であり、一般 住宅を中心とした利用に変動は見られない。 特段の変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％