令和8年1月10日　提出 志免 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   志免 9-1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　井上　真輔   TEL.

鑑定評価額 259,000,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.7 倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糟屋郡志免町別府西１丁目９８４番６ ｢別府西１－２－１７｣ ②地積 　(㎡) 2,268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場兼事務所 Ｓ2 中規模の物流施設、 工場等が建ち並ぶ工 業団地 北東16m町道 水道、下水 福岡空港 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 倉庫の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.0 ｍ、奥行　約　　  67.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １６ｍ町道 交通 施設 福岡空港駅　北東方 1.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 主に自己使用の物流施設等が建ち並ぶ既存工業団地であり、当面、現況用途を維持すると予測する。空港や高速 ＩＣへの接近性が良好であり、需要は未だ旺盛であるため、当面の間、地価上昇が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志免町及び当町の周辺市町における工業地域一円と判定した。主たる需要者は、倉庫業や中小規模の工場 等を営む法人である。圏内は、空港や高速ＩＣに近い好立地の物流施設用地に対する需要は未だ旺盛であり、取引価格 も高値で推移している。物流施設用地の需給が逼迫している影響から、地価は強気で推移している。中心価格帯は規模 等により見出し難い状況にあるが、約２，５００㎡の土地で２．８～３億円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の取引により生起した事例に適正な補修正を施して求めた価格であるため、現下の市場性が実証的かつ 客観的に反映されている。一方、当該地域は自己使用を前提とした物流施設等が建ち並ぶ地域であるため、想定事項も 多くなることから収益還元法は非適用とした。以上より、本件では、工業地に係る市況変動の状況に十分に留意し、同 一需給圏の工業地価格の推移等を総合的に勘案して、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利を背景に、福岡都市圏の成長性とも相 俟って、不動産需要は堅調に推移しているが 、金利上昇圧力もあり不透明感も看取される 。 空港周辺の流通業務用地需要に比し割安感も 残っており、地価は上昇率の鈍化傾向は認め られるものの、依然として高い上昇率を示し ている。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +16.6 ％  ％