別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
宇美 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇美 -2 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　井上　真輔   TEL.
鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 75,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.4 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 糟屋郡宇美町四王寺坂１丁目５１０番３５
｢四王寺坂１－１９－５｣		 ②地積
　(㎡)		 210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １低専
(40,60)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い郊外の閑静な住宅
地域		 北東6m町道 水道、ガス、下水 宇美

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 四王寺坂住宅団地内の住宅地
域		 街

路		 基準方位北、　　６
ｍ町道		 交通

施設		 宇美駅南東方

2.0km		 法令

規制		 （都） １低専
(40,60)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の閑静な住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。良好な居住環境に
より住宅需要は底堅い。建築費の高騰により需要の選好性が中古住宅に向っている状況も看取される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宇美町及び隣接町の住宅地域の範囲で、需要者の中心は、戸建住宅取得目的の個人が中心でハウスビル
ダーや転売目的の不動産業者の需要も期待できる。福岡市寄りからの地価上昇の動きが波及しており、地価は前年並み
の上昇基調で推移。坪２５万円前後、標準画地で総額１，５００万円前後を示している。建築費の高騰等から中古住宅
に需要が向っている状況も看取できる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅が多く、収益物件の取引は殆ど無く自用目的の取引が中心であるなか、転勤等でまれに賃貸される程度で賃貸
市場は未成熟であるほか、収益性よりも快適性を旨とする地域的特性に鑑み収益価格は適用しなかった。一方、比準価
格は規範性・類似性の高い事例を採用しており、信頼性は十分と判断している。従って、比準価格を標準とし、当宇美
町の住宅市場動向をも参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇美 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,200 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.6]		 [101.0]
100		 75,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利を背景に、福岡都市圏の成長性とも相
俟って、不動産需要は堅調に推移しているが
、金利上昇圧力もあり不透明感も看取される
。

上記要因を背景に、不動産需要は堅調に推移
。需要は割安感も残る郊外部に波及しており
、中古住宅の需要増とも相俟って、上昇基調
で推移している。

個別的要因に変動は無い。但し、北東側接面
画地であり、当該地域において優位性が認め
られる。
 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇美 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 宇美８Ｋ

-508		 糟屋郡宇美町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m町道、
北12.7m、
二方路
（都） １低専

(50,60)
b 宇美８Ｋ

-511		 糟屋郡宇美町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m町道、
中間画地
（都） １低専
特記事項参照
(40,60)
c 宇美８Ｋ

-512		 糟屋郡宇美町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m町道、
北西9m、
二方路
（都） １低専
特記事項参照
(50,60)
d 宇美８Ｋ

-515		 糟屋郡宇美町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m町道、
中間画地
（都） １低専
特記事項参照
(40,60)
e 宇美８Ｋ

-509		 糟屋郡宇美町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m町道、
南東6m、角地
（都） １低専
特記事項参照
(50,60)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,523  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
67,718 		 100
[ 101.0]
67,048 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
67,700 
b (　           ) 
83,186  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
84,654 		 100
[ 100.0]
84,654 
85,500 
c (　           ) 
74,816  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
73,320 		 100
[ 101.0]
72,594 
73,300 
d (　           ) 
70,324  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
70,951 		 100
[ 101.0]
70,249 
71,000 
e (　           ) 
90,478  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
88,517 		 100
[ 102.0]
86,781 
87,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,500 円／㎡]  



宇美 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で適切な資料の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 当該地域の標準的使用は戸建住宅であるが、賃貸取引は殆ど見受けられない状況であり、戸建住宅の賃貸市場は
未成熟。従って、経済合理性にかなった賃貸条件を想定することができず収益価格は採用できなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 宇美 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　糟屋郡宇美町四王寺坂一丁目５１０番３５
 2915000130935-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
宇美 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇美 -2 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　峰　祐介   TEL.
鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.4 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 糟屋郡宇美町四王寺坂１丁目５１０番３５
｢四王寺坂１－１９－５｣		 ②地積
　(㎡)		 210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １低専
(40,60)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い郊外の閑静な住宅
地域		 北東6m町道 水道、ガス、下水 宇美

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 四王寺坂住宅団地内の住宅地
域		 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ町道		 交通

施設		 宇美駅南東方

2.0km		 法令

規制		 （都） １低専
(40,60)
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整然とした既存の住宅団地であるが、高齢化により、一部に空き家が見られる。良好な居住環境を背景に需
要は堅調で、地価は上昇を継続すると予測するが、金利上昇等による影響は注視が必要である。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を、宇美町内の戸建住宅が建ち並ぶ地域と判定した。需要者は、地元地縁者を中心とした一般個人である。
区画整然とした閑静な住宅団地内に位置しており、需要は堅調に推移している。福岡市内等との比較における割安感が
残存しているため、依然として地価は上昇傾向にある。なお、中心となる価格帯は、標準的画地の規模で総額１，５０
０万円程度、新築戸建の土地及び建物の総額で総額３，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者である一般個人は、市場成約価格の比較による需要活動を行う等、特に市場性を重視するため、比準価格
の説得力は高い。なお、周辺に賃貸共同住宅は見られず、実需中心の市場性を有する。よって、市場分析及び説得力の
観点から、収益還元法による収益価格は試算せず、比準価格のみで十分に説得力の高い評価ができると判断した。以上
より、市場性を反映した比準価格をもって、代表標準地価格との均衡も留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇美 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,200 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.7]		 [101.0]
100		 74,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宇美町の人口は微減傾向で推移している。福
岡市内等と比較して地価の割安感が残存して
おり、居住環境の良好な住宅地域の需要は概
ね堅調である。

金利上昇の動向には注視が必要であるが、閑
静な住環境が形成され、区画整然とした住宅
地域内に位置するため、地価は堅調に推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇美 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 宇美８Ｋ

-512		 糟屋郡宇美町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m町道、
北西9m、
二方路
（都） １低専
特記事項参照
(50,60)
b 宇美８Ｋ

-515		 糟屋郡宇美町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m町道、
中間画地
（都） １低専
特記事項参照
(40,60)
c 宇美８Ｋ

-906		 糟屋郡宇美町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.3m町道
、中間画地
（都） 

(70,200)
d 宇美８Ｋ

-907		 糟屋郡宇美町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3m私道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
74,816  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
73,320 		 100
[  99.0]
74,061 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
74,800 
b (　           ) 
70,324  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
70,951 		 100
[  99.0]
71,668 
72,400 
c (　           ) 
58,569  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
61,087 		 100
[  79.2]
77,130 
77,900 
d (　           ) 
92,265  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
97,616 		 100
[ 129.6]
75,321 
76,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,000 円／㎡]  



宇美 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難であることから、原価法は非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 当該地域は第１種低層住居専用地域に指定され、戸建住宅が建ち並んでおり、地域内に賃貸物件はほぼ無く、一
般個人による自己使用を前提とした実需が中心であるため、類似不動産との比較や居住快適性・利便性の価格形
成要因が重視されると思料する。よって、不動産の収益性に着目した収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 宇美 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　糟屋郡宇美町四王寺坂一丁目５１０番３５
 2915000130935-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考