令和8年1月16日　提出 那珂川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那珂川 -5 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　大西　克則   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 90,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那珂川市片縄北５丁目６９４番７５ ｢片縄北５－１１－６｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 博多南 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 博多南駅　北西方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測。地価は引き続き緩やかな 上昇基調で推移しているが、日銀による政策金利の動向、金融機関の住宅ローン金利の動向等に注視が必要。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那珂川市及び隣接する福岡市南区南部の住宅地域の圏域。需要者の中心は、福岡都心部等へ通勤する給 与所得者等。市境付近に位置し、周辺では戸建分譲住宅の供給も見られ、住宅地の需要も堅調に推移。住宅ローン減税 等を背景に堅調な住宅需要が続いているが、今後の住宅ローン金利の動向や日銀の政策金利の動向に留意。需要の中心 の価格帯は、対象地規模の土地で１，８００万円前後、新築戸建住宅で３，５００万円～４，０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際の不動産市場を反映した実証的な価格である。戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、自用目的 での取引が中心の地域であることから、公法上の規制等よりアパート等の収益物件は殆ど見られず、収益還元法は適用 しなかった。従って、取引市場を反映した実証的な比準価格を重視し、市場の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 那珂川市人口微減、世帯数微増傾向。住宅ロ ーン金利は変動固定とも上昇傾向。今後の日 銀金融政策や経済状況に対する住宅需要の影 響に注視が必要。 福岡市南区との市境に位置し、周辺では中規 模の分譲住宅も見られ、住宅需要も堅調なこ とから、地価は引き続き緩やかな上昇基調で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％