令和8年1月16日　提出 糸島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸島 -2 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　横山　裕   TEL.

鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸島市伊都の杜３丁目９５番 ｢伊都の杜３－１７－２｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 ＬＳ2 住宅が建ち並ぶ駅に 近い区画整理済の住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 糸島高校前 410m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 糸島高校前駅　南方 410m 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ筑肥線「糸島高校前」駅を最寄りとする、区画整然とした住環境が良好な戸建住宅地域である。周辺地域も 含めて不動産取引は安定的であり、地価水準は今後も堅調に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は糸島市を中心に、福岡市西区西部の住宅地域まで及び、福岡都心部への通勤等に関して代替性の及 ぶ範囲である。主たる需要者は、福岡都心部に通勤するエンドユーザーである。当市での戸建需要は引き続き堅調であ り、当地域は最寄駅への接近性に優れ、区画整然とした住宅地域は住環境に優れ、子育て世代を中心に住宅需要は堅調 である。需要の中心価格帯は、中古戸建で総額４０～４５百万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、周辺地域にアパート等の貸家は見られず、 土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は適用できなかった。一方比準価格は、規範性の高い 取引事例を重視して求めており、市場の実態を反映した説得力のある価格である。したがって、本件では比準価格を標 準とし、さらに価格形成要因の動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 糸島市の人口は微増で推移しており、交通利 便性・居住環境の良い住宅地の需要は堅調で ある。物価上昇、金融資本市場の変動等の影 響に注視。 交通利便性に優れた閑静な住宅地域てある。 糸島市内において、高額取引が行われている 地域でもあり、地価は引き続き上昇基調で推 移している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％