令和8年1月16日　提出 朝倉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   朝倉 -1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高木　俊二   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 38,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝倉市甘木字後町口１９１３番５ ②地積 　(㎡) 366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南5.3m市道 水道、下水 甘鉄甘木 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．３ｍ市道 交通 施設 甘鉄甘木駅　北東方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建て住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域。画地規模が比較的大きい。市中心部に近く、市内では上品等の住宅地域 である。地価は若干上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、朝倉市中心部に近い住宅地域と判定した。需要者は、朝倉市に地縁を有するサラリーマンが主となる。 近隣地域は規模が大きい土地が多く、分割して分譲されるケースも見込まれる。需要の中心となる価格帯は、土地のみ で１０００万円前後、新築戸建住宅は土地の広狭やハウスメーカーにより大きく幅があり、２０００～４０００万円。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近隣地域に近接し地域格差が小さい事例を重視して試算した。また、既成の戸建住宅地域で、収益性に基 づいて地価が形成される地域でないため、収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] １０年国債利回りは１．９％台まで上昇し、 ２００７年以来の高水準となった。郊外エリ アの住宅需要にはマイナスの影響が強いとみ られる。 ２０２５年２月３日付で、新たな地区計画が 決定された。新市庁舎周辺地区（７．２ｈａ ）と朝倉医師会病院地区（３．６ｈａ）。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％