令和8年1月15日　提出 福津 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福津 -8 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　大坪　誠一郎   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福津市上西郷字イジリ８５７番２外 ②地積 　(㎡) 752   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東5m市道 水道、下水 福間 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南   170 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       720 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 福間駅南東方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、市街化調整区域内の農家住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、現状にて推移してい くものと思われる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、福津市及び隣接する宗像市・古賀市の郊外に存する農家住宅地域である。同地域における需要者 の中心は、当該地域に強い地縁的選好性を有する個人等である。近年、当該地域周辺の開発可能地において小規模な戸 建分譲が散見されるようになっている。もっとも、同地域の取引価格は、土地規模や個別の取引事情によるばらつきが 大きく、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心となる住宅地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的で、福津市、宗像 市の郊外住宅地域等で実際に行われた取引価格に基づき試算された比準価格は説得力を有する。一方、地域の主体とな る農家住宅の賃貸市場は未成熟で、アパート用地の需要も弱いことから収益還元法の適用は断念した。以上より、本件 では、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古賀 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,700 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [175.5] [100.0] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福津市の人口は増加傾向で推移。市内中心部 エリアの地価上昇が、郊外住宅地にも波及し ている。 市街化調整区域内の農家住宅地域である。地 域要因に大きな変動は見られず、今後も現状 を維持しつつ推移していくものと思料する。 特段の変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +35.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％