令和8年1月16日　提出 福津 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福津 -7 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　古川　一哉   TEL.

鑑定評価額 9,010,000 円  １㎡当たりの価格 55,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福津市宮司４丁目８４３番５ ｢宮司４－８－３６｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 北4m市道 水道、下水 福間 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   180 ｍ、南   150 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 福間駅　北西方 1.9km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 福津市中心部から北西方郊外部の住宅地域である。最寄り駅への接近性は劣るが、周辺では小規模な住宅地開発 等が活発に行われ、小学校の新設工事もスタートしたことから、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、福津市郊外の旧来からの住宅地域である。中心となる需要者は、当該地域に強い選好性を有する 地元の個人のほか、福津市及び福岡市の中心部である天神・博多の事業所等へ勤務する個人等である。当該地域周辺は 、地元不動産業者による小規模住宅開発が多く、小学校の新設工事も進んでおり、住宅地としての需要は堅調である。 取引の中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で９００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の戸建住宅が取引の中心で、同一需給圏の類似地域の信頼性が高い戸建住宅地の取引事例を採用し比準価格を 求めた。近隣地域は、賃貸用アパートなどの収益建物はほとんどみられない自用の戸建住宅が多い住宅地域にあり、収 益還元法が適用できなかった。そこで、現実の不動産市場における経済行動を裏付ける資料から求めた市場性を反映し た、実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,600 円／㎡ [106.2] 100 100 [100.0] 100 [120.9] [100.0] 100 55,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 比較的値頃なベッドタウンとして、当市の人 口増加率は県内でも高く、住宅需要は依然と して堅調であるが、地価の上昇幅は概ね縮小 傾向にある。 最寄り駅の徒歩圏外であるが、周辺では、小 規模な住宅開発が活発で、また新設小学校の 建設工事も進んでおり、地価は上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.9 ％  ％