令和8年1月14日　提出 福津 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福津 -4 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　山下　耕一   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福津市中央４丁目３５８４番２外 ｢中央４－８－５｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が多い丘陵 地の既成住宅地域 北4m市道 水道、下水 福間 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 福間駅　北方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、高台の旧来からの住宅地域である。地域要因に目立った変化はない。地価水準は、僅かではあるが 上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、福津市内の旧来からの住宅地域である。同地域は、高台の住宅地域で系統連続性が多少劣るが、 周辺には大型店舗等も多く、交通利便性及び居住環境は良好である。中心となる需要者は、福岡市の中心部及び、福津 市、隣接する市町の事業所へ勤務する個人等である。同地域における戸建住宅の中心となる価格帯は、標準的な規模の 新築土地建物で、４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、自用の戸建住宅が中心で、賃料収入の獲得を目的とした共同住宅は殆どなく、賃貸市場の熟成度は低 い。従って、賃貸建物の建設を想定した収益価格は査定しなかった。以上のことから本件においては、福津市内の規範 性が高い複数の取引事例から比準し査定した価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意しながら、鑑定評価額を上記 の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,600 円／㎡ [106.7] 100 100 [100.0] 100 [ 82.5] [100.0] 100 81,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福津市の人口・生産年齢人口とも増加傾向が 継続している。市内の住宅地の需要も堅調で ある。 地域要因に目立った変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％