令和8年1月15日　提出 古賀 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古賀 -7 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堤　弘   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古賀市新久保１丁目６６２番１ ｢新久保１－１８－２２｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 東4m市道 水道、下水 古賀 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 古賀駅　東方 1.8km 法令 規制 ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅・一般住宅等が混在する住宅地域で、格別の変動要因は見受けられず、今後当分の間は現状維持で推移 するものと思料するが、周辺地域の地価上昇により近隣地域の地価も上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、古賀市全域と隣接市町に存する住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁を有するサラリ ーマン等である。地価水準は、地場ハウスメーカー等が中心となり、ミニ開発を伴う新規分譲を行っているが、中古物 件と競合することもあり、市中心部ほどではないものの、上昇基調で推移している。同一需給圏内では、土地は１，０ ００万円前後、新規の建売物件では３，５００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅も見られる郊外の住宅地域で、アパート等の賃貸物件は少ない。また、自己居住用としての不動産取引が圧倒 的に多い地域で、新規に土地を取得して賃貸住宅を建設するケースは非常に少ない。地域周辺にはアパート等も散見さ れるが、規範性の観点から、収益還元法は適用しなかった。よって、本件評価では、現実の市場を反映し且つ実証的な 価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古賀 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,500 円／㎡ [104.7] 100 100 [103.0] 100 [159.7] [100.0] 100 61,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取引件数は、前年同時期と比較して微減。取 引価格は、利便性が高い地域を中心とするミ ニ開発等や周辺市町の影響から、全体的に上 昇している。 農家住宅も見られる郊外の住宅地域であり、 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％