令和8年1月15日　提出 古賀 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古賀 -1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　稔   TEL.

鑑定評価額 25,500,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古賀市中央５丁目７８１番１５４ ｢中央５－１５－３１｣ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南5m市道 水道、ガス、下水 古賀 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 古賀駅　北東方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅団地で、特段の変動要因は見受けられないが、古い建物については徐々に建て替え等が行われてい くものと思料する。住宅需要は旺盛であり、今後も安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は古賀市及びその周辺市町の住宅地域で、特に関連が強いのは市域西部の市街地に形成される住宅地域であ る。需要者は福岡都市圏に通勤するエンドユーザーが中心である。低金利政策によって住宅を取得し易い金融環境が継 続している。これに下支えされ、コンパクトな住宅を中心に住宅需要は旺盛である。需要の中心となる価格帯は、規模 にもよるが土地で２千万円から３千万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格を求めたが、収益価格は賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。比準価格は同 一需給圏内の類似地域に存する低層住宅地の事例から求めたもので、その補修正は適切に行われ、求められた比準価格 は現実の市場性を反映した実証的な価格と思料する。以上より、代表標準地から求めた価格との均衡に留意し、比準価 格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古賀 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,500 円／㎡ [104.7] 100 100 [103.0] 100 [111.1] [104.0] 100 91,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は概ね横ばい傾向であり、高齢化 率は福岡の県平均より高い水準である。空前 の低金利を背景に住宅地取得意欲は旺盛であ り需要は底堅い。 区画整然とした閑静な住宅地域であり、住環 境が良好なため、根強い人気があって、住宅 需要は安定的に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％