令和8年1月16日　提出 太宰府 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -5 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　片江　宏典   TEL.

鑑定評価額 38,300,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市都府楼南４丁目５６６番４９４ ｢都府楼南４－５－３｣ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 都府楼南 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 都府楼南駅　北東方 400m 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅団地であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。福岡市、 春日市等との比較における割安感が顕著になってきており、地価は上昇幅拡大傾向となっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、太宰府市及び隣接市の住宅地域一帯と判断した。主たる需要者は、福岡市中心部に通勤する給与所得者 が中心である。近隣地域は最寄駅まで徒歩圏内で、区画整然とした戸建住宅地域が形成されており、居住環境に優れて いることから、建築費高騰の影響はあるものの需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地約２５０ ㎡で３６００万円～３８００万円程度で、新築戸建で総額５１００万円～５６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格のみが得られた。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて試算しており、 各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自用目的が一般的な戸建住宅地域であり、居住の快適性に基 づく類似不動産との比較や相場観で価格形成されていることから、収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実態 を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太宰府 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    155,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [104.0] 100 [103.7] [100.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    140,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増傾向で、割安感も残ることから住 宅地需要は概ね堅調に推移している。金利と 建築費の上昇が一部需要を抑制する要因とな っている。 交通利便性に優れた住宅地域であり、住環境 も概ね良好で、需要は堅調に推移している。 割安感が残ることから、地価は若干の上昇幅 拡大傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.7 ％  ％