別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
宗像 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宗像 5-1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　山下　耕一   TEL.
鑑定評価額 98,900,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宗像市赤間駅前１丁目９１７番外
｢赤間駅前１－３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 785  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:2		 店舗

Ｓ1		 店舗兼共同住宅、店
舗が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 北18m県道、背面道 水道、下水 赤間

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業が施行され
た駅前商業地域		 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 赤間駅　北方

120m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、ＪＲ鹿児島本線「赤間」駅前の商業地域である。街路条件は整備されたが、地域要因及び繁華性等
に大きな変化はない。地価水準は、僅かではあるが上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     68,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、宗像市及び周辺の市町の商業地域である。需要者の中心は、同地域で小売店店舗等の出店を希望
する法人・個人、又は、共同住宅の建設を希望する不動産業者等である。宗像市内では、駅前の商業地域より幹線道路
沿いの地域の方が選好性は高い。同地域の取引の中心となる価格帯は、土地建物の規模・構造・築年に差異があること
から、見出すことは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該近隣地域は、赤間駅前の店舗・事業所・共同住宅等が混在する商業地域である。同地域の繁華性は、周辺の幹線道
路沿いの商業地域等と比較すると高くない。収益価格は、共同住宅の建設を想定し試算したが、熟成度が比較的低いこ
とから低位に試算された。以上のことから、本件においては、宗像市内及び隣接する市町の商業地域に存する規範性が
高い複数の取引事例から比準し査定した価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宗像市内の人口・生産年齢人口とも、ほぼ横
ばい傾向が継続中である。市内の商業地の需
要は落ち着いている状況である。


区画整理により道路等は整備されたが繁華性
に大きな変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宗像 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 宗像８Ｋ

-602		 宗像市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
西6m、角地
商業

(100,400)
b 古賀８Ｋ

-1201		 古賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地
２低専

(60,150)
c 新宮８Ｋ

-904		 糟屋郡新宮町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南28m県道、
北12m、
二方路
｢調区｣ 
地区計画等
(60,200)
d 古賀８Ｋ

-1203		 古賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北8m市道、
西7m、角地
準工

(70,200)
e 古賀７Ｃ

-170		 古賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東15m国道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
124,995  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
125,238 		 100
[ 100.9]
124,121 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
127,000 
b (　           ) 
103,980  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
108,763 		 100
[  86.7]
125,448 
128,000 
c (　           ) 
121,197  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
121,316 		 100
[  97.9]
123,918 
126,000 
d (　           ) 
82,962  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
89,126 		 100
[  71.8]
124,131 
127,000 
e (　           ) 
94,745  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
101,513 		 100
[  82.9]
122,452 
125,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    127,000 円／㎡]  



宗像 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価等の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,300,530 
13,361,288 
40,939,242 
38,931,200 
2,008,042 		 （　0.9430）
1,893,584 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     54,102,400 円　　　　（　     68,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宗像 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 270.00 ＲＣ10 2,640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   785 ㎡     21.0 m x   38.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造１０階建ての店舗兼共同住宅（１ＤＫタイプ）を想定した。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 同様の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
210.00 
65.0 
136.50 
2,800 
382,200 		 6.0  2,293,200 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
270.00 
90.0 
243.00 
1,850 
449,550 		 1.0  449,550 
1.0  449,550 

 5～ 8		 共同住宅
270.00 
90.0 
243.00 
1,900 
461,700 		 1.0  461,700 
1.0  461,700 

 9～10		 共同住宅
270.00 
90.0 
243.00 
1,950 
473,850 		 1.0  473,850 
1.0  473,850 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,640.00 
88.0 
2,323.50 

4,525,350 		 6,436,350 
4,143,150 
⑨年額支払賃料      4,525,350 円　×　12ヶ月　＝　      54,304,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,323.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,728,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金充当のため不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,304,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,728,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,801,610 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 53,230,590 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,436,350 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,145 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,143,150 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,008,795 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,300,530 円　　　　（　        69,173 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,891 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宗像 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,520,000 円  　　　　    704,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,241,288 円  　　　       56,032,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      208,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,984,000 円  　　　　    704,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       704,000 円  　　　　    704,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       704,000 円  　　　　    704,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,361,288 円　（　　　　　　        17,021 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9430    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 704,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 259,000 円／㎡　×　   2,640.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0553     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,931,200 円  
（　　　　　        49,594 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,300,530 円      
②総費用 13,361,288 円      
③純収益　①－② 40,939,242 円      
④建物等に帰属する純収益 38,931,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,008,042 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,893,584 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,412 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,102,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      68,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宗像 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宗像市赤間駅前一丁目９１７番
 2917010028822-0000
2 　宗像市赤間駅前一丁目９１８番
 2917000275827-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
宗像 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宗像 5-1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　槇　由紀   TEL.
鑑定評価額 99,700,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宗像市赤間駅前１丁目９１７番外
｢赤間駅前１－３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 785  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:2		 店舗

Ｓ1		 店舗兼共同住宅、店
舗が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 北18m県道、背面道 水道、下水 赤間

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業が施行され
た駅前商業地域		 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 赤間駅の北方

120m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 赤間駅前の土地区画整理事業により整備された商業地域である。県道の拡幅工事が依然として続いているが、目
立った出退店は見られず繁華性は現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、宗像市内の商業地域を中心に、周辺市町にも及ぶ。近隣地域は、赤間駅の駅前商業地と位置付けられ
、需要者は、地場の事業者、テナントビルを開発する不動産事業者等が中心である。市内の商業重心は、「くりえいと
地区」にあるが、近隣地域は土地区画整理事業が施行済み、県道拡幅事業も進捗中で、商業用途、賃貸マンションとも
に需要は安定的と思料する。ただし、取引規模が多様なため、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　試算の結果、比準価格と収益価格が求められたが、開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した
説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産の収益性を反映した価格であるが、元本に見合う賃料相場が形成さ
れておらず、収益価格が低位に求められた。本件評価では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに商業
地への投資動向等も総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宗像市内の商業地は、商況は目立った動きは
なく安定推移。住宅地の地価上昇を受け、商
業地も上昇傾向にある。


区画整理済みの駅前商業地域であり、熟成度
は高い。店舗のほか、マンション立地も可能
で、潜在的な需要は高い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宗像 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 宗像８Ｋ

-602		 宗像市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
西6m、角地
商業

(100,400)
b 宗像８Ｋ

-703		 宗像市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m県道、
東3m、二方路
１住居

(60,200)
c 宗像８Ｋ

-501		 宗像市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東20m市道、
南東6m、角地
２低専

(50,60)
d 宗像８Ｋ

-408		 宗像市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東25m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
124,995  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
125,238 		 100
[  98.9]
126,631 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
129,000 
b (　           ) 
75,743  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
77,561 		 100
[  60.8]
127,567 
130,000 
c (　           ) 
76,250  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
75,880 		 100
[  55.5]
136,721 
139,000 
d (　           ) 
84,205  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
85,805 		 100
[  69.1]
124,175 
127,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -20.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    129,000 円／㎡]  



宗像 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,787,033 
12,910,414 
40,876,619 
38,654,700 
2,221,919 		 （　0.9430）
2,095,270 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     59,864,857 円　　　　（　     76,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宗像 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 270.00 ＲＣ10 2,640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   785 ㎡     21.0 m x   38.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～１０階住宅（１ＤＫ） ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
210.00 
65.0 
136.50 
2,870 
391,755 		 6.0  2,350,530 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
270.00 
90.0 
243.00 
1,820 
442,260 		 1.0  442,260 
1.0  442,260 

 3～ 9		 共同住宅
270.00 
90.0 
243.00 
1,870 
454,410 		 1.0  454,410 
1.0  454,410 

10～10		 共同住宅
270.00 
90.0 
243.00 
1,920 
466,560 		 1.0  466,560 
1.0  466,560 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,640.00 
88.0 
2,323.50 

4,481,445 		 6,440,220 
4,089,690 
⑨年額支払賃料      4,481,445 円　×　12ヶ月　＝　      53,777,340 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,323.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,728,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,777,340 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,728,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,775,267 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,730,073 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,440,220 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,182 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,089,690 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         995,778 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,787,033 円　　　　（　        68,519 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,911 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,870 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宗像 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,495,000 円  　　　　    699,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,220,214 円  　　　       55,505,340　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      205,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,592,000 円  　　　　    699,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       699,000 円  　　　　    699,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       699,000 円  　　　　    699,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,910,414 円　（　　　　　　        16,446 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9430    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 699,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 257,000 円／㎡　×　   2,640.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0553     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,654,700 円  
（　　　　　        49,242 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,787,033 円      
②総費用 12,910,414 円      
③純収益　①－② 40,876,619 円      
④建物等に帰属する純収益 38,654,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,221,919 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,095,270 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,669 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,864,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宗像 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宗像市赤間駅前一丁目９１７番
 2917010028822-0000
2 　宗像市赤間駅前一丁目９１８番
 2917000275827-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考