令和8年1月16日　提出 大野城 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大野城 -8 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　峰　祐介   TEL.

鑑定評価額 23,900,000 円  １㎡当たりの価格 92,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大野城市月の浦３丁目３１１番 ｢月の浦３－１８－１２｣ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 下大利 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 下大利駅　南西方 5.4km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性はやや劣るものの、閑静な住宅地域における土地需要は概ね堅調であり、地価は上昇傾向を維持して いる。地域要因の変動は特段、認められず、当面は現状を維持して推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を、大野城市内の南西部郊外に位置する住宅地域と判定した。主たる需要者は、市内外における一般個人が 中心である。交通利便性はやや劣るものの、閑静な住環境が形成され、区画も整然としていることから居住快適性に優 位性が認められるため、地価は概ね堅調に推移している。なお、市場の中心価格帯は、標準的画地の規模で総額２，５ ００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主たる需要者である一般個人は、市場成約価格の比較による需要活動を行う等、特に市場性を重視するため、比準価格 の説得力は高い。一方、周辺に賃貸共同住宅は見られず、実需中心の市場性を有する。よって、市場分析及び説得力の 観点から、収益還元法による収益価格は試算せず、比準価格のみで十分に説得力の高い評価ができると判断した。以上 より、市場性を反映し規範性が認められる比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利上昇の動向については注視が必要である が、福岡都市圏の成長性等とも相俟って、住 宅需要は引き続き堅調に推移している。 交通利便性はやや劣るものの、区画整然とし た郊外の閑静な住宅地域であるため、地価は 堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％