令和8年1月16日　提出 筑紫野 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑紫野 -8 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　吉川　博貴   TEL.

鑑定評価額 8,970,000 円  １㎡当たりの価格 29,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑紫野市大字吉木２５１６番１０ ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等が見られ る県道背後の住宅地 域 西7.5m市道、北側道 水道、下水 太宰府 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 西７．５ｍ市道 交通 施設 太宰府駅　南東方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅や一般住宅が見られる住宅地域。他地域からの人の流入が少ない地域であるため、 地価に割安感があるものの、地価は概ね横ばいで推移するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は筑紫野市及び隣接市町の郊外に位置する住宅地域である。市街化調整区域に指定されている地域が多く、 調整区域は基本的に開発が抑制されていることから、他地域からの人口の流入は少なく、主たる需要者は同一需給圏内 に地縁性を有する個人である。前記の理由から売買件数は少なく、地価は概ね横ばい傾向で推移している。需要の中心 となる価格帯は３００㎡程度で８００～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、筑紫野市内の戸建住宅用地の取引事例を中心に試算されており、市場の実態を反映した説得力の高い価格 である。一方収益価格は、対象不動産が自己利用を目的とした戸建住宅地域に存しており、収益性に基づく価格形成が なされていないことから試算できなかった。したがって本件では比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡市のベッドタウンである筑紫野市の人口 、世帯数は微増傾向で推移している。市内の 住宅地価格は高値圏にあり、上昇率は縮小傾 向にある。 市街化調整区域に位置する郊外の住宅地。地 価は周辺の市街化区域の土地価格に牽引され る形で緩やかな上昇が続いたが、現在は横ば いで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％