令和8年1月16日　提出 小郡 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小郡 -6 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　松嵜　洋平   TEL.

鑑定評価額 5,540,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小郡市松崎字城山６１８番１０ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 地区計画等 (60,200) 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南4.7m市道 水道、下水 松崎 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 松崎駅　南西方 800m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状の土地利用にて推移 するものと考えられる。地価は横ばい基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小郡市および隣接市町に位置する住宅地域で、需要者としては小郡市内および周辺地域に居住している 一次取得者が中心である。小郡市内の戸建住宅地に対する需要は堅調であるが、標準地の存する郊外地域では土地の取 得需要が強いとは言えず、取引の価格帯は５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が多い既成住宅地域に存し、収益物件は皆無に近く、自己利用を目的とした取引が中心であり、需要者の意思 決定については居住の快適性・利便性等が重視される。比準価格では当該観点に留意し、取引事例のうち同一需給圏内 において代替・競争等の関係が強いものに基づき試算しており、実証的価格が得られた。以上より、本件では地域の特 性が類似する標準地との比較検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇や金利引き上げには注視を要するも のの、小郡市内における土地の取得需要は堅 調な状態である。 小郡市郊外の住宅地域であるが、住宅用地に 対する取得需要は、市内中心部に比べると強 くはなく、地価水準は横ばい基調で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％