令和8年1月9日　提出 中間 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中間 -4 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　健二   TEL.

鑑定評価額 5,110,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中間市土手ノ内２丁目１０１番９外 ｢土手ノ内２－１２－１８｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、下水 希望が丘高校前 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 希望が丘高校前駅　北 方 300m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した戸建住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく利用状況は安定していることから、当面の間は現状の住 環境を維持しつつ、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中間市及び隣接市区の住宅地域である。需要者の中心は中間市及び北九州都市圏に勤務する給与所得者層 である。近隣地域は最寄り駅へ徒歩圏内の住環境が概ね良好な住宅団地であり、通勤利便性に特段難はなく、値頃感も あること等から一定の需要は認められる。需要の中心となる価格帯は土地２００㎡程度で５００万円前後、中古戸建住 宅で総額２，０００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有を主体とした中規模戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。比準価 格は主として自用の戸建住宅地の取引事例から求めたものであり、居住の快適性・利便性を反映した適正な実勢価格が 求められたものと思料される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地価格等との均衡及び周辺地価動向をも勘案の うえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中間 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [127.5] [100.0] 100 25,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中間市の人口は過去５年間一貫して減少傾向 。高齢化は福岡県全体より高い。取引件数、 建築着工とも減少傾向となっている。 熟成した閑静な住宅地域で、一定の需要が認 められ、地価は概ね横ばい傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％