令和8年1月9日　提出 中間 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中間 -3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　健二   TEL.

鑑定評価額 7,110,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中間市大字下大隈字西田１６０５番５ ②地積 　(㎡) 416   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか一般 住宅等が見られる住 宅地域 北8m市道 水道、下水 筑前垣生 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 筑前垣生駅　南方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅や一般住宅が見られる既成住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測される。需要 は乏しく、地価は依然として下落傾向であると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中間市の住宅地域が所在する圏域であり、需要者の中心は中間市に地縁的選好性を有する農業従事者や給 与所得者等である。近隣地域は農家住宅を主体とした村落的要素の強い地域であり、他地域からの参入はまず認められ ない。取引は僅少で個別の事情や、規模・用途等により価格はバラツキが認められると思料されることから、中心とな る価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の戸建住宅を主体とした村落的要素の強い住宅地域であり、賃貸市場が認められないため、収益価格は試算し なかった。比準価格は主として自用の戸建住宅地の取引事例から求めたものであり、市場の実態を反映した適正な価格 が求められたものと思料される。よって、比準価格を標準とし、前年標準地価格等との均衡及び周辺地価動向をも勘案 のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中間市の人口は過去５年間一貫して減少傾向 。高齢化は福岡県全体より高い。取引件数、 建築着工とも減少傾向となっている。 農家住宅を主体とした村落性の強い住宅地域 であり、需要は乏しく、地価は依然として弱 含み傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％