令和8年1月9日　提出 中間 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中間 -1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　英樹   TEL.

鑑定評価額 6,990,000 円  １㎡当たりの価格 33,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中間市鍋山町９３８番５外 ｢鍋山町２０－１４｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東4.6m市道 水道、ガス、下水 通谷 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　４ ．６ｍ市道 交通 施設 通谷駅　南方 500m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近年周辺で再開業した大型店舗や最寄駅に近い等利便性及び住環境良好な住宅団地で、需要・地価はほぼ横ばい 推移と予測する。建築費や金利動向等に要注意。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中間市及び周辺市区町一円で、特に中間市内のＪＲ筑豊本線及び筑豊電鉄沿線の住宅団地との代替性が 強い。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する一般住宅取得者層で、周辺市町からの転入も若干見られ る。取引は中古戸建が中心。当該近隣地域は、大型店舗や最寄駅に近い等利便性及び住環境良好な住宅団地で、需要は 比較的堅調で、地価はほぼ横ばいで推移中。需要の中心価格帯は、土地２００㎡で６００～７４０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、中間市及び周辺町内類似地域の信頼性が高い取引事例で試算され、現実市場の地価現象を反映しえたと思 料される。市中心部の利便性及び住環境良好な住宅団地で、自用目的での取引が中心であるため、収益還元法は適用し なかった。よって規範性の高いと判断される比準価格を標準とし、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並びに 単価と総額の関連の適否、さらに代表標準地の価格との検討後、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中間 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 97.9] [102.0] 100 33,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市人口は減少、高齢化率高い。利便性や住 環境良好な住宅地域の需要・地価は、ほぼ横 ばいで推移中。建築費や金利等に要注意。 近年周辺で再開業した大型店舗や最寄駅に近 い等利便性及び住環境良好な住宅団地であり 、需要・地価はほぼ横ばいで推移中。 個別的要因については特に変動は見られない 。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％