令和8年1月9日　提出 豊前 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊前 -3 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉　孝一   TEL.

鑑定評価額 6,800,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊前市大字八屋１４９４番３ ②地積 　(㎡) 312   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東7.5m市道 水道、下水 宇島 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 宇島駅　南西方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因等の大きな変化はない。鉄道駅等の利便施設がほぼ徒歩圏 にあるが、スーパーはやや遠く、人口減少や高齢化等から需要は総じて弱含んでおり、地価は下落傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊前市及び周辺市町村の住宅地域である。需要者の中心は豊前市や周辺市町村の居住者であるが、他地域 からの流入も見られる。スーパーはやや遠いものの、鉄道駅や小学校等の生活利便施設がほぼ徒歩圏にある既成住宅地 域であるが、当市の人口減少や高齢化等の影響から需要は弱含んでいる。土地は９０～１００坪程度で６５０～７５０ 万円程度。新築戸建で２，０００万円～３，０００万円程度が需要の中心である。地価は下落傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自己使用目的の戸建住宅がほとんどの既成住宅地域であり、一部貸家等も見られるものの、賃貸市場を形成する ほどではないことから収益価格は試算せず、比準価格のみの試算となった。近隣地域のような住宅地域においては生活 の利便性、快適性が重視されることから現実の市場性を反映した比準価格が重視されるべきである。従って、このよう に信頼性に富む比準価格を中心に、前年対象標準地の価格等を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあるが、豊前市では人口減 少や高齢化等を原因とする過疎化や地縁的選 好性等から不動産市場は弱含んでいる。 鉄道駅等の生活利便施設がほぼ徒歩圏の既成 住宅地域であるが、既述のような要因から需 要自体が弱含んでおり、地価は下落傾向にあ る。 個別的要因については特段の変動要因は認め られない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％