別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
行橋 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
行橋 5-2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　早坂　剛雄   TEL.
鑑定評価額 49,700,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 行橋市宮市町３７２番１
｢宮市町４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 595  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 西17.7m市道 水道、下水 行橋

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 中層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １７．７ｍ市道 交通

施設		 行橋駅　北東方

120m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 行橋駅前に存する店舗や事務所等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面現状を維持す
るものと予測する。地価水準については、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、行橋市及び苅田町内の駅前に存する商業地域である。主たる市場参加者は、地縁的選好性を有する自営
業者や法人等が中心である。近隣地域周辺は、駅前に存するものの商業用途のみならず賃貸マンション等もみられ、多
様な用途の競合が認められることから、地価は強含みで推移している。地価水準については、規模や立地条件等によっ
てバラつきが大きく、取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実に取引された事例を採用しており、市場性を反映した実証的な価格で説得力を有する。一方、収益価格
は、収益性が重視される商業地においては重視されるべき価格であるが、地価水準に見合う十分な賃料が得られないこ
とから低位に求められた。よって、本件では現実の実勢を反映した比準価格を中心として、収益価格を比較考量し、さ
らに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　行橋 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     61,600 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.5]		 [100.0]
100		 83,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向であるが、高齢化率は県平均
よりも高い。国際情勢等は不安定であるもの
の、経済回復に伴い取引価格は全体的に上昇
傾向にある。

駅前に存する商業地域で、行橋市の中では繁
華性が高く、需要は安定的で、地価について
も強含みで推移している。


個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 行橋 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 行橋８Ｋ

-10909		 行橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西8m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
b 行橋８Ｋ

-10916		 行橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12m県道、
南6m、二方路
（都） 商業

(100,400)
c 行橋８Ｋ

-20250		 行橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6.2m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,372)
d 行橋８Ｋ

-10215		 行橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北12m県道、
南東3.8m、
二方路
（都） 近商

(100,200)
e 行橋８Ｋ

-10213		 行橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西15m県道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
68,075  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
72,804 		 100
[  83.8]
86,878 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
86,900 
b (　           ) 
126,799  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 134.5]
95,029 		 100
[ 107.8]
88,153 
88,200 
c (　           ) 
45,346  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  95.0]
53,036 		 100
[  64.5]
82,226 
82,200 
d (　           ) 
63,546  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
64,510 		 100
[  74.2]
86,941 
86,900 
e (　           ) 
60,986  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
61,352 		 100
[  71.3]
86,048 
86,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     86,000 円／㎡]  



行橋 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,033,749 
6,148,080 
20,885,669 
19,597,500 
1,288,169 		 （　0.9616）
1,238,703 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     35,391,514 円　　　　（　     59,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
行橋 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 300.00 ＲＣ5 1,515.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   595 ㎡     20.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  17.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗及び２階事務所は部分貸し、３階～５階居宅は１ＬＤＫ、平均専有面積４２．５㎡ ⑦有効率　  83.2 ％
の理由		 中層店舗・事務所兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
300.00 
80.0 
240.00 
2,500 
600,000 		 4.0  2,400,000 
2.0  1,200,000 

 2～  		 事務所
300.00 
85.0 
255.00 
1,900 
484,500 		 4.0  1,938,000 
2.0  969,000 

 3～ 5		 居宅
300.00 
85.0 
255.00 
1,600 
408,000 		 1.0  408,000 
1.0  408,000 
塔屋
  ～  
15.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,515.00 
83.2 
1,260.00 

2,308,500 		 5,562,000 
3,393,000 
⑨年額支払賃料      2,308,500 円　×　12ヶ月　＝　      27,702,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,702,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,385,100 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,316,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,562,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,839 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,393,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         664,010 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,033,749 円　　　　（　        45,435 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,594 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
行橋 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,675,000 円  　　　　    335,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,108,080 円  　　　       27,702,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      182,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,512,500 円  　　　　    335,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       335,000 円  　　　　    335,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       335,000 円  　　　　    335,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,148,080 円　（　　　　　　        10,333 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9616    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 335,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   1,515.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,597,500 円  
（　　　　　        32,937 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,033,749 円      
②総費用 6,148,080 円      
③純収益　①－② 20,885,669 円      
④建物等に帰属する純収益 19,597,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,288,169 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,238,703 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,082 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,391,514 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 行橋 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　行橋市宮市町３７２番１
 2909000355566-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
行橋 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
行橋 5-2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　義男   TEL.
鑑定評価額 49,700,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 行橋市宮市町３７２番１
｢宮市町４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 595  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 西17.7m市道 水道、下水 行橋

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 中層の店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 行橋駅前、駅東通り沿線の商
業地域		 街

路		 １７．７ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ行橋駅　　　　　
北東方
120m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 行橋駅前の駅東通り線沿いに店舗や事業所が建ち並ぶ商業地域である。周辺で県道行橋停車場線の拡幅工事が行
われ、低金利、相続税対策等で、低層階を店舗利用、中層階以上を住居系の賃貸マンション利用も予測される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、行橋市の中心商業地及び周辺市町の中心商業地域の範囲で、地縁性を有する個人・法人事業者が中心
的な需要者である。近隣地域は、行橋駅前の駅東通り沿いの商業地域で、店舗や事務所が建ち並ぶ地域であるが、賃貸
マンションの利用も併用することが予測される地域である。画地規模等の条件により土地取引価格もバラツキがあるた
め中心価格帯の把握は困難であるが、標準的な規模の土地ならば、４０００～５０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域内では、店舗・事務所の賃貸も見られるが、空店舗もあり、周辺ではマンションを併用した利用も多くなり
つつあるため、求めた収益価格はやや不安定な点も認められる。さらに、自用目的の取引が多いため、比準価格を重視
し、収益価格を参考に、不動産の需給動向及び地域の推移並びに代表標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を表記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　行橋 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     61,600 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[104.0]		 100
[ 72.0]		 [100.0]
100		 83,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、トランプ関税による影響が車産業を
中心に見られ、物価上昇も個人消費に悪影響
、ロシアや中東状態の懸念もあるが、緩やか
に回復している。

行橋駅東通り線沿いに店舗や事業所が建ち並
ぶ駅前の商業地域である。周辺で県道行橋停
車場線の拡幅工事中、高層化への期待等、需
要も堅調である。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 行橋 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 行橋８Ｋ

-10916		 行橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12m県道、
南6m、二方路
（都） 商業

(100,400)
b 行橋８Ｋ

-10909		 行橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西8m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
c 行橋８Ｋ

-10215		 行橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北12m県道、
南東3.8m、
二方路
（都） 近商

(100,200)
d 行橋８Ｋ

-20253		 行橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.5m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,270)
e 行橋８Ｋ

-20250		 行橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6.2m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,372)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
126,799  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 134.5]
95,029 		 100
[ 108.9]
87,263 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
87,300 
b (　           ) 
68,075  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
72,804 		 100
[  83.8]
86,878 
86,900 
c (　           ) 
63,546  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
64,510 		 100
[  71.3]
90,477 
90,500 
d (　           ) 
49,613  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
50,357 		 100
[  67.7]
74,383 
74,400 
e (　           ) 
45,346  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  95.0]
53,036 		 100
[  61.8]
85,819 
85,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     85,000 円／㎡]  



行橋 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,189,892 
6,516,280 
22,673,612 
21,352,500 
1,321,112 		 （　0.9616）
1,270,381 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     36,296,600 円　　　　（　     61,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
行橋 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 300.00 ＲＣ5 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   595 ㎡     20.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  17.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 想定建物は、鉄筋コンクリート造の５階建、１階は店舗、２階は事務所、３階以上は共同住宅を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 鉄筋コンクリートの建築物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
80.0 
240.00 
2,400 
576,000 		 4.0  2,304,000 
2.0  1,152,000 

 2～ 2		 事務所
300.00 
85.0 
255.00 
2,000 
510,000 		 4.0  2,040,000 
2.0  1,020,000 

 3～ 5		 居宅
300.00 
95.0 
285.00 
1,500 
427,500 		 1.0  427,500 
1.0  427,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
90.0 
1,350.00 

2,368,500 		 5,626,500 
3,454,500 
⑨年額支払賃料      2,368,500 円　×　12ヶ月　＝　      28,422,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 管理費の徴収はないことを想定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,422,000 円　　×　　       ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　               円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,422,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,626,500 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,265 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,454,500 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         711,627 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,189,892 円　　　　（　        49,059 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,490 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
行橋 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,825,000 円  　　　　    365,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,136,880 円  　　　       28,422,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       86,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,737,500 円  　　　　    365,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       365,000 円  　　　　    365,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       365,000 円  　　　　    365,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,516,280 円　（　　　　　　        10,952 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9616    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 365,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 236,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,352,500 円  
（　　　　　        35,887 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,189,892 円      
②総費用 6,516,280 円      
③純収益　①－② 22,673,612 円      
④建物等に帰属する純収益 21,352,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,321,112 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,270,381 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,135 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,296,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 行橋 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　行橋市宮市町３７２番１
 2909000355566-0000
2 　
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備考