令和8年1月9日　提出 行橋 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   行橋 -2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　江本　庸時   TEL.

鑑定評価額 6,400,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 行橋市北泉４丁目２０１６番６外 ｢北泉４－１６－２｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ分譲住宅地 域 東5m市道 水道、ガス、下水 南行橋 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 南行橋駅　東方 240m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成分譲住宅地域で、土地利用形態は当分の間は同様に推移すると予測される。最 寄り南行橋駅に近く需要は堅調で、地価はやや上昇傾向に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、行橋市内の住宅地域である。主な需要者は一般個人等で周辺市町からの流入も認められる。行橋市では 住宅地の需給が安定しており、各所で宅地開発や賃貸マンションの建設が見られる。泉地区は需要が堅調なエリアで、 近隣地域周辺では地価はやや上昇傾向に推移している。取引の中心価格帯は、中古物件は築年、規模等により区々であ るが、新築戸建で３，０００万円～３，５００万円程度、土地のみでは標準的画地規模で６００万円台半ばである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、行橋市泉地区に存する既成の分譲住宅地域である。自己所有目的の戸建住宅の取引が中心で画地規模的に も賃貸用共同住宅の新規立地に適さないため収益還元法の適用は断念した。比準価格は、対象標準地と同様、泉地区の 類似地域に存する取引事例と比較検討して試算した実証的な価格である。よって本件においては、比準価格を標準に、 代表標準地との均衡、前年公示価格及び価格形成要因の変動状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　行橋 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [ 86.4] [100.0] 100 33,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 行橋市では中心市街地及びその外延部を中心 に住宅地の需給が堅調で、継続的に宅地開発 や賃貸マンションの建設が見られる。 需要が堅調な泉地区に存する既成の分譲住宅 地域で、生活利便性が比較的良好であり、地 価はやや上昇傾向に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％