令和8年1月16日　提出 八女 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八女 -3 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　福山　新一   TEL.

鑑定評価額 5,060,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八女市納楚字西鶴２７３番９外 ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等も見られる住宅地 域 東4.2m市道 水道、下水 羽犬塚 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ４．２ｍ市道 交通 施設 羽犬塚駅東方 7.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域である。周辺地域では農地の宅地転用が見られ、住宅地としての熟成 度が増していることから、地価は上昇傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八女市内の住宅地域である。主たる需要者としては、一般住宅の取得を目的とする個人が中心となる。 八女市全体としては土地の取得需要は弱含み傾向が続いているが、当該地域においては生活利便性が比較的良いことか ら土地の取得需要については堅調である。取引価格帯は規模により総額が異なるが、標準的画地規模で中心価格帯は５ ００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であ り規範性が高い。一方、収益価格については、当該地域は一般住宅を主とする地域であり、賃貸市場が未成熟であるた め求めることができなかった。よって、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地及び一般的要因の検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八女 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,500 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 24,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、物価上昇の影響が見られるものの、 緩やかに回復している。生活利便性の高い不 動産を中心に市況は改善傾向にある。 市中心部の既存住宅地域であり、利便性が相 対的に高いため、住宅地の需要は比較的底堅 く推移しており、地価も上昇傾向にある。 個別的要因に特段の変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％