令和8年1月16日　提出 八女 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八女 -1 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　中園　二郎   TEL.

鑑定評価額 8,580,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八女市本村字大間７２４番１０ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 南6m道路 水道、下水 羽犬塚 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６ｍ道路 交通 施設 羽犬塚駅東方 5.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 八女市中心部背後の戸建住宅を主とし共同住宅も散見する住宅地域で、今後も良好な住環境を維持するものと予 測する。周辺住宅地需要は比較的堅調であることから、地価は微増傾向で推移すると考える。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八女市中心部の既成市街地及び北部・西部の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内の１次取得者が 主体で、地縁的選好性を有する居住者が多く同一需給圏外からの転入者はあまりない。郊外では中小規模の住宅開発が 増加、既成市街地でも小規模画地の取引が見られるなど需要回復の兆しが顕在化しつつある。価格帯は幅はあるものの 、概ね土地は６００～８００万円、新築の戸建の物件は２，２００～２，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格の試算を試みたものの、建築費の高騰など昨今の経済事情では投資に見合った純収益が確保できず、収益価格 を求めることはできなかった。本件では比準価格を標準とし、標準地が継続地点であること及び周辺の中小分譲地内の 成約状況・売り物件の推移並びに比較的快適性優る住宅地としての八女市内での相対的位置の程度や周辺の住宅地開発 の推移等をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八女 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,500 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [ 67.7] [100.0] 100 33,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八女市は人口減少、一方で土地取引件数は年 間１，０００件強で推移、新設住宅着工戸数 は全体で令和４年以降減少傾向にあり、近年 ３００件前後。 郊外に加え、中心市街地でも住宅地開発が進 行、近隣地域周辺でもミニ開発を中心に堅調 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％