令和8年1月16日　提出 柳川 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柳川 5-3 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　竹山　泰史   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柳川市大和町中島字東清出４９４番４外 ②地積 　(㎡) 621   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） (100,200) 台形 1:1.2 事務所 Ｓ2 低層の事務所、医院 、住宅等が混在する 商業地域 南西8m国道、南西側道 水道 西鉄中島 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ８ｍ国道 交通 施設 西鉄中島駅　西方 530m 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の国道沿いに形成された商業地域であり、繁華性は高くなく、地域内に格別の変動要因はない。当面の間、 現状を維持すると見込まれ、地価も安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、柳川市を中心として、周辺市町を含む県南地域において店舗等の事業用不動産の立地が可能な圏 域で、需要者の中心は事業用地の取得を目的とする地場の各種事業者である。同圏域における店舗、事務所に対する需 要は限定的であるとみられ、周辺に大きな変動はなく、地価に大きな変動はないものとみられる。取引規模が異なり、 市場における中心価格帯を把握することは困難であるが、総額で１～２，０００万円程度の取引が複数みられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の国道沿いに形成された商業地域であり、賃貸用の店舗兼共同住宅の建築を想定して収益価格を求めたが、土地価 格に見合う賃料収入の獲得が困難であるほか、建築費の高騰により純収益がマイナスとなり、試算を断念した。一方、 比準価格については、現実の市場において取引された事例を採用して求めており、規範性は高いと認められる。したが って本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　みやま 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,600 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [126.0] [100.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柳川市の人口は減少傾向で、高齢化率も高く 、宅地需要は総じて軟調であるが、土地区画 整理事業等の効果による需要の拡大が期待さ れる。 郊外の国道沿いに形成された繁華性が高くな い商業地域であり、格別の変動要因はなく、 地価も安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％